专题研究丨公募REITs二季度报告解读
点击关注获取中国首个REITs指数综合分析信息平台 A股股票市场普遍下跌，债券市场保持平稳，REITs市场涨幅扩大。本周28只公募REITs基本达到普涨行情， 其中涨幅最大的是和达高科REIT（周涨幅6.86%），跌幅最大的是安徽交控REIT（周跌幅-0.47%）。前一周REITs市场总成交金额为14.38亿元，本周REITs市场成交总金额为21.65亿元，成交金额大幅上升。
产权类项目和特许经营权类项目2023年年度分派率预测值区间范围有所下移：以当前最新市值（截至2023年7月21日）计算，产权类项目2023年年度分派率预测值位于3.67%-7.97%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.67%-4.79%；特许经营权类项目2023年年度分派率预测值位于6.54%-10.87%之间
“市场无风险利率”小幅下降，港元HIBOR利率有所上升： 中债1年期国债、中债10年期国债和中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率本周小幅下降。截止7月21日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.4072%和2.4832%，相比前一周分别环比下降0.0244%和0.0244%。高等级城投债收益率本周下降，对REITs基金市场的价格整体利好。
截止7月21日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为5.1980%和5.2945%，相比前一周有所上升。
市场机会：
（1）高速公路REITs：随着国内经济在二季度的复苏预期减弱，4-5月全国公路货运出现边际回落，反映到高速公路公募REITs底层资产的表现，大部分资产二季度的通行费收入出现超季节性的环比回落，环比维度下大部分高速公路的收入和净利润都出现下降。
国金铁建REIT 2季度的收入环比上升7.89%，2季度实现通行费收入18640万元；江苏交控REIT 2季度的收入环比上升4.71%，底层资产车流量和通行费收入表现均较好，2季度实现通行费收入9572.53万元。这两只REITs基金是7只高速公路REITs基金中唯一实现2季度收入环比上升的REITs基金。
（2）生态环保REITs：首钢绿能REIT 2季度因生物质能源项目焚烧炉、汽轮发电机组等系统设备按计划进行常规停运检修，导致生活垃圾处理量同比下跌10.7%，对应地，发电收入和生活垃圾处置收入也分别同比下降13.5%和10.8%。其2季度收入环比下降3.38%，但2季度可供分配金额环比下降70.96%，主要是因为应收项目的增加和应付项目的减少科目导致2季度可供分配金额减少68,012,857.26元。
富国首创水务REIT由于夏季进水量较大，该REIT涵盖的底层污水处理厂日均处理量在二季度均有显著上升，带动营业收入实现13.32%的环比增长。
（3）能源REITs：深圳能源REIT在今年2季度，底层资产上网电量达10.88亿千瓦时，实现环比增长 83.27%、同比增长 6.64%，支撑当季度REIT基金收入环比增长71.06%。不过根据深圳能源集团与广东大鹏液化天然气公司签署的天然气销售合同的内容，深圳能源REIT在2022年的天然气约定采购量为2758万吉焦/年（约为66,485.17万立方米/年），长协协议采购价约为32.71元/吉焦。目前深圳能源REIT在1-2季度已消耗天然气31,546.73万立方米。在3季度的用电高峰期，深圳能源REIT应该会以现货市场价格采购部分天然气进行发电，从而会提高其原材料成本，可能会减少3季度的净利润。
中航京能光伏REIT在今年2季度，江山永宸（榆林项目）的结算电量达1.2亿千瓦时，结算电价0.8103元/千瓦时；湖北晶泰（随州项目）的结算电量达0.32亿千瓦时，结算电价0.9927元/千瓦时。虽然季报披露信息显示，两个子项目电力市场化交易占比情况存在波动，但整体影响有限，2季度底层资产营收表现较好。
国电投新能源REIT今年2季度实现上网电量3.51亿千瓦时，发电收入（不含税）2.64亿元，与近三年历史平均水平基本持平。
（4）产业园区REITs：厂房类资产的出租率保持高位，研发办公类资产中，部分资产的出租率仍承压，但也有部分资产的出租情况有所修复。此前一季度，由于底层资产出现重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等情况，部分REITs底层资产掉租明显。进入二季度，一方面，原始权益人、基金管理人、运营管理机构等参与方加强主动管理。另一方面，产业园区租赁市场仍在逐步恢复阶段，因此前期掉租明显的产业园在二季度的出租率仍略有承压。此外，厂房类的产业园资产出租率保持高位，支撑对应REITs的业绩表现较为稳定。
值得关注的是，博时蛇口REIT和张江光大REIT在2季度均完成了扩募，其新购入资产的收益从6月6日之后才会属于本基金享有。而在扩募项目招募说明书中，对于扩募后REITs基金在2023年收入和可供分配金额预测值的计算过程中是将新购入资产的2023年全部的收入和可供分配金额都纳入了REITs基金中。后续可着重关注这两只REITs基金的2023年实际收益分配情况。
（5）仓储物流REITs：稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力。中金普洛斯REIT截至2季度末，该REIT合计10个底层资产的平均出租率为87.58%。其中，首发上市的7个资产平均出租率为92.09%，与一季度读数基本持平。扩募上市的3个资产平均出租率为80.56%。
盐田港REIT首发持有的现代物流中心一期续签工作稳步推进，资产的出租率维持在99.83%的高位；扩募的世纪物流园6月的出租率录得100%。稳定的出租率支撑下，该REIT 2季度营收保持稳健。
京东仓储REIT截至2季度末，三个底层资产均为满租状态，合计实现营业收入26,849,741.26元，环比上升15.74%。
值得关注的是，中金普洛斯REIT和盐田港REIT在2季度均完成了扩募，其新购入资产的收益从6月7日之后才会属于本基金享有。后续可着重关注这两只REITs基金的2023年的实际收益分配情况。
（6）保障房REITs：作为不动产权REITs中的“保障性”资产，保障房REITs 2023年二季度业绩继续平稳运行，现金流稳定，体现出较强的抗周期能力和类债属性。2023年2季度，各保障房REITs底层项目均保持了较高且稳定的出租率，支撑其稳健的业绩表现。其中，根据季报披露，华夏北京保障房REIT的熙悦尚郡项目租金有所调升，从60元/月/平米调整至65元/月/平米，该租金标准将于8月1日起执行。
本周28只公募REITs基本达到普涨行情， 其中涨幅最大的是和达高科REIT（周涨幅6.86%），本周成交总金额为7047.64万元，相比前一周环比上涨71.05%。以上周五的收盘价计算，其价格相较单位净值的升跌水率是-10.68%，在产业园区类REITs基金中，跌水率下降幅度仅次于中关村REIT。
另外，其2季度可供分配金额相较1季度上升了3.43%。所以在其2季度盈利小幅上升和前期跌幅较大的情况下，导致该REIT在整个REITs市场放量上涨的氛围下，涨幅居于首位。但根据其2季度报告中的数据，和达高科REIT持有的和达药谷一期项目在2季度新签租约平均租金为 1.45 元/平方米/天，相较1季度的新签租约平均租金下降了9.93%。
其中跌幅最大的是安徽交控REIT（周跌幅-0.47%），本周成交总金额为7648.04万元，相比前一周环比上升了68.92%。在本周REITs市场整体放量上涨的环境下，该REIT成为唯一一只周度下跌的REITs基金，其2季度可供分配金额相较1季度下降了24.17%，下跌幅度位于高速公路REITs的中等水平，目前其升跌水率为-20.12%。上周该REIT涨幅位列市场首位，周涨幅为6.48%。本周的下跌不排除是短期资金获利了结，导致抛盘压力较大所致。
以当前最新市值（截至2023年7月21日）计算，产权类项目2023年年度分派率预测值位于3.67%-7.97%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.67%-4.79%；特许经营权类项目2023年年度分派率预测值位于6.54%-10.87%之间。
特许经营权类REITs的年度分派率预测值区间总体跨度偏大，剔除掉当年收益率计算期间不同的因素之外，反映出市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。
表3 截止目前特许经营权公募REITs基金2023年现时利息收益率
1、REITs的现时分红收益率预期值
根据已公布的各只REITs基金的2023年第2季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
2、REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
3、“市场无风险利率”预期变化带来的REITs价格波动
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
我们选取从2022年1月初到2023年7月21日期间的中债1年期和10年期国债收益率曲线，中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线作为近期“市场无风险利率”的参考曲线，并选取港元HIBOR的3M和12M收益率曲线以反映因美联储持续加息给国内投资者所带来的香港市场金融产品投资的收益情况，如下图所示：
从图1可见，中债1年期国债、中债10年期国债和中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率本周小幅下降。截止7月21日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.4072%和2.4832%，相比前一周分别环比下降0.0244%和0.0244%。高等级城投债收益率本周下降，对REITs基金市场的价格整体利好。
截止7月21日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为5.1980%和5.2945%，相比前一周有所上升。
从图2可见，28只公募REITs的年化分派率预测值都高于1年期AAA城投债的收益率。公募REITs的年化分派率预测值与AAA城投债收益率差额区间为1.27% — 8.47%，与AA+城投债收益率差额区间为1.19% — 8.39%.，相比前一周的收益率差额区间范围整体下移。
4、二级市场投资者搏REITs分红收益带来的价格波动
本周市场上无REITs基金发布收益分配公告，故本周基本不存在二级市场投资者搏REITs分红收益事项。
5、促进REITs扩募和收并购市场发展的相关政策与事项
近日，上海证券交易所组织召开支持民营企业债券融资座谈会，充分听取民营企业对于进一步优化债券融资支持机制、引导金融资源精准支持民营企业发展的意见和建议。
“证监会债券部有关负责人指出，民营经济是推动我国经济社会发展不可或缺的力量，成为创业就业的主要领域、技术创新的重要主体，为我国经济高质量发展发挥了重要作用。要毫不动摇地支持、服务民营企业债券融资，引导民营企业在创新发展中用好科技创新公司债券、绿色公司债券、REITs等多种特色品种。”
6、资产配置需求偏好、市场情绪变化等因素
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2023年7月21日，各个指数走势图如下所示：
表6 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
由上图表可见，中证REITs指数本周上涨2.66% ，增强型REITs指数本周上涨2.92%，成交量较上周大幅上涨，本周REITs市场日均换手率位于0.94%—1.59%之间，市场交投活跃度明显提高。
本周公募REITs市场周度表现整体强于股票、基金和债券指数。本周二市场成交金额为5.68亿元，达到了今年以来的最大单日成交金额（剔除掉REITs首发上市日），且周二涨幅居于本周首位。本周上半周的放量上涨行情表明REITs市场已经迎来了部分新增资金，但这些新增资金是为了炒2季度业绩的短线资金，还是择机进行REITs资产配置的中长线资金，还需要根据接下来的一两周市场的表现而判断。不过本周REITs市场的上涨行情相较股市的下跌行情，呈现出较明显的赚钱效应。
短期内，投资者可密切关注市场无风险利率的变化，尾部区域城投债的信用风险，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
中期维度方面，REITs的二级市场价格走势整体优于股票。市场的中长期赚钱效应较之前有所下降，虽然投资机构的资产配置需求较强，但近期的持续下跌，也让REITs市场的景气度有所削弱，不过随着经济复苏的预期逐步实现和估值定价体系的市场化改革，公募REITs基金的配置价值将有所提升。
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