根据才聊REITs对中国REITs市场分类，分为租赁型REITs和非租赁型REITs。本文是对租赁型REITs中出租率的变动对于REITs价值影响进行探讨。 自2023年开年以来，REITs二级市场持续回落，特别是三月份以后市场仿佛是魔性一般加速下探，才聊REITs发表的《中国REITs市场红利之警示：市场红利动能呈现快速减弱趋势分析与REITs价值变化之路的思考》以及近期发表的《中国REITs市场财富效应趋势预警（二）：资本价值递减趋势明显》对我国REITs市场进行了预警，自2023年3月18日至2023年4月28日，中国REITs资本市场整体变动幅度-8.4%。2023年1月3日至2023年4月28日中国REITs资本市场整体变动幅度为-9.25%。 从公开信息了解到，正是在此期间，以产业园为资产的REITs项目出租率降幅较为明显。接下来我们透过一些数据来看下产业园的租赁变化。
市场红利动能下降的因素有很多，由于样本量以及时间周期数据的不完整性的关系我们不一一列举；仅以张江光大园REIT拟扩募的上海张润置业有限公司（以下简称“张润置业”）最大承租方事件抛砖引玉，对2021年上市的6单产权属性的产业园区和仓储物流园区REITs项目进行梳理，从出租率、产业结构以及占比较大的单一租户变动来观察可能对REITs项目造成的影响。
先来看下最近处于风口的张江光大园REIT，如下图，自2022年第一季度开始，至2023年一季度，出租率呈现持续回落的趋势；截止2023年一季度末，出租率仅为70.57%。出租率的下滑与租赁业态的变化有关，其中在线新经济从2022年末的51.61%到2023年一季度的18.62%；这也是影响出租率变动的主要因素。 从另一个数据可以看出，先进制造业从0.94%的出租率占比提升至10.29%的占比，这与我国整体经济恢复增长有一定关联。同时，实体制造业较在线新兴经济有更大稳定性以及产业带动性，对于产业园的整体竞争力有较好的帮助。
从公开信息了解到，哲库科技（上海）有限公司租赁面积占张润大厦可租赁面积的45.97%。该项目在OPPO决定关停旗下子公司哲库科技发生当日下跌3.18%，次日下跌6.22%，连续两日下跌近10%。今日企稳回升收盘上涨3.56%；连续两日公告显示出基金管理人对于市场应急反应的重视程度，虽然暂时稳住了二级市场价格回落，但租赁结构一旦发生变化，势必会影响市场对于扩募REITs项目价值的判断。
另外一个出租率持续下降的REITs项目是建信中关村REIT，如下图，该项目2022年从一季度的96.15%到四季度末的81.29%；虽然2022年全年呈现回落趋势，但整体降幅不明显；但2023年一季度直接回落至68.47%；这里面主要的一个因素是其中一个占比较大的租户退租造成的影响，北京达佳互联信息技术有限公司在2022年为项目公司贡献了约10.26%的租赁收入。同时需要注意的是，该项目的另外一个单一占比较大租户度小满科技（北京）有限公司租赁到期时间为2023年三季度；需要管理人以及运营管理机构制定行之有效的应对措施。
东吴苏园产业REIT作为产业园项目截止2022年末平均出租率为85.18%；虽然整体出租率不是很高，但相对保持稳定，该项目从2021年项目上市发行至2022年四季度出租率整体呈现上涨态势。同样作为产业园的博时蛇口产园REIT虽然整体出租率保持稳定，但累计预算收入完成率持续下滑也显示出增长颓势。作为首批发行的两单仓储物流领域项目，红土创新盐田港REIT的出租率始终保持在99%的水平，虽然单一占比较大租户租赁面积较大，但稳定性较好，为项目贡献了持续的收益。
另外一个仓储物流项目中金普洛斯REIT也存在单一租户占比较大的现象，江苏京迅递供应链管理有限公司以一次性签约分批入驻的方式，平均为项目公司贡献约15.7%的收入。
另外，如下图所示，中金普洛斯REIT底层资产行业构成由运输业、商业与专业服务业以及软件与服务业，随着经济恢复发展，商业与专业服务业占比显著提升。
在前文“REITs考验，不期而来的意外”一文提出：REITs资产项目现金流提供方的分散程度考验基础设施资产运营方对于产业发展趋势、租户市场运营情况等信息的掌握程度以及行业资源储备。而资产收入来源单一用户占比过大会导致突发事件发生时对于项目的影响较大。 张江光大园REIT拟扩募的资产张润大厦以及建信中关村REIT的租赁方到期退租对于项目公司的收益造成了很大的影响；而二级市场价格持续回落也在此期间，颇有点同步的味道，说明市场投资者更加侧重资产的运营管理效率。
当然，还有很多影响租赁型REITs二级市场价格波动的因素，包括行业周期、利率环境、发行溢价率等等，但产业结构以及出租率是产权类REITs项目的核心和根本，同时也考验管理者的管理能力和管理水平。
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