上新！REITs逐渐回归理性

今日中金湖北科投光谷REIT发布询价公告，该产品总募集份额为6亿份，其中战略投资者占比65%；拟募集资金15.4亿。预计将于2023年6月5日进行公开发售。

按照才聊REITs针对中国REITs当前主流资产类型分类，产业园与仓储物流属于租赁型REITs；中金湖北科投光谷REIT属于租赁型REITs中的产业园项目。

近期，部分租赁型REITs受一季度报告出租率不及预期以及近期华安张江光大园REIT拟扩募项目的单一最大租赁方解散公司可能造成的出租率大幅下降等影响；REITs二级市场呈现较大回落。仅2023年5月12日-2023年5月19日单周，27只上市的REITs产品周平均回落1.38%。从2023年初至2023年5月19日，整体回落10.5%。

从本次发售的中金湖北科投光谷REIT基金产品资料概要中可以看到，中金湖北科投光谷REIT2023年度和2024年度预计分派率分别为4.72%、4.98%。按照才聊REITs《中国REITs资本价值波动区间分析（30%）：基于分红收益率估值模型》文章总结，截止2023年4月上市15单租赁型REITsIPO规模296.62亿，上市后首年度平均分红4.27%。

其研究结果表明，随着市场波动、投资者情绪变化、宏观经济变化等因素影响；对比国债为代表的无风险收益率水平及通胀水平，目前租赁型REITs产品投资者在二级市场预期分红收益率水平在5%-6%的区间。

很明显，中金湖北科投光谷REIT本次预期的2023年、2024年平均收益接近5%-6%的投资者预期区间。

数据表明，REITs一二级市场分红收益目前呈现趋同的态势，而回报率逐渐接近投资者的心理预期，REITs二级市场正在从情绪化投资转为发现价值投资。

虽然价格持续回落，但可以预见的是，REIT二级市场随着价格回落其分红收益会提升；如果按照投资者的心理预期，那么公募REITs将会再次回归投资者视线，而稳定的分红收益以及合理的投资回报更能体现REITs的价值投资属性；这也有利于推动我国REITs市场的平稳发展。