老套路需有新思维，“无理由退房”含金量有多高，是个未知数

【原创】老套路需有新思维，“无理由退房”含金量有多高，是个未知数

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

疫情之下，“无理由退房”成为众多房企继推出线上售房部、直播卖房、各类楼盘优惠促销活动后，又一刺激市场消费的重要举措。北京商报记者统计，截至2月24日，已经有16家全国性房企发布了“无理由退房”的方案，其中除了设定最长直到收房前的“置业反悔周期”外，部分企业更是给出了“差价返还”的保障措施。

虽然“无理由退房”不是什么新道道，多少年前，开发商就有过这样的承诺。这些年来，也时常被使用。但是，由于过去相当一段时间，市场都呈现开发商强、购房者弱的格局，购房者并没有多少话语权。不然，也不会经常出现各种纠纷，且这些纠纷大多是开发商不按合同履行、不按规定执行。所以，“无理由退房”也就成为一种摆设。不仅成为一种摆设，反而有时候会成为开发商的一种工具。譬如近两年就多次出现开发商面对房价上涨，擅自撕毁合同，要求按新的价格执行的现象，甚至起诉到法院。

这也意味着，对购房者来说，对开发商做出的“无理由退房”等承诺，不能太当回事，也不应该当回事，而应该把重点放在到底能降多少价格、能给多少实惠方面。因为，开发商的承诺，兑现的效率不高。特别在遇到问题时，很容易逃避与推脱，甚至找不到解决问题的人。与其拿一份开发商难以兑现的承诺，不如来点现实的东西，给点实惠，哪怕这个实惠比不上承诺的多。

事实也是，为什么开发商在公众中的形象不是太好，讲到开发商就是暴利、唯利是图、就是坑害购房者。这不是公众的偏见，而是这些年来，开发商的某些行为，确实伤害了购房者。特别是房屋质量和售后服务，以及物业管理等，能够始终做好的、做到的、兑现的，真的寥寥无几。即便是大型开发商，很多也是说的比做的好、承诺的比兑现多，没有真正把自己当作市场主体，没有把自己放在与购房者放在平等地位，而是高高在上、居高临下，更多的是营销口号与实际兑现相差很多。

正是因为开发商在行为方面与承诺有较大差距，因此，对开发商的承诺，广大居民就只能是将信将疑，无法像对其他商品一样，有足够的信任度。买卖双方没有足够的信任，自然，也就很难建立起良好的合作关系，建立起良好的信誉。所以，当开发商用各种承诺来吸引购房者时，购房者就会反复考虑这些承诺能有多少可以兑现。尤其像“无理由退房”这样的承诺，实际上，也就是一笔定金而已。除此之外，还有什么呢？概不至于付了首付还能再退吧。显然是不可能的。那么，“无理由退房”的含金量，也就十分有限了。

至于“置业反悔周期”、“差价返还”等承诺，就更是只能听听而已。房款都缴完了，看到房子涨价都能反悔，甚至起诉到法院要求撤销合同，对这样的承诺，还能抱以信任？既然可以做出这样的承诺，为什么不干脆来点实惠的，把价格降得更多一点。显然，对开发商来说，死杠房价仍然是第一位的，并没有真心想降价，而只是面对资金链问题，想用承诺这种不靠谱的方式，吸引购房者购房，从而为自己回笼资金、化解资金矛盾、避免资金链断裂创造条件。

只是，经过几年的利益博弈，特别是“房住不炒”定位的确立，已经让开发商深感调控政策的坚定，深感死杠房价的风险。因为，面对疫情这样的大事件，也只是地方政府出台一些救企政策，从最高层来说，没有一点放松调控的意思。相反，央行等还进一步重申信贷政策、重申“房住不炒”定位，重申不会把房地产作为经济手段，等于向开发商宣告，指望放松房地产市场调控，是不可能的。

这也意味着，开发商要想真的摆脱资金困境，单纯依靠口头承诺，哪怕是书面承诺都是没用的。真正有用的，就是降价售房，把真正的实惠让给购房者。也只有这样，才能真正打动广大居民，让他们重启购房意愿。尤其是改善性住房，如果没有足够的吸引力，是很难激活他们的购房意愿的。所以，开发商还是放弃用各种承诺来吸引购房者的做法，把降价放在最重要位置吧。经过这么多年的利益博弈，广大居民也已经有了一定经验，不会再像过去一样，用个不靠谱的承诺，就会受骗上当。“无理由退房”，就是一个没有多少含金量的承诺，也是一个没有多大价值的手段。