卖地收入刷新记录，开发商靠什么支撑拿地，资金链紧绷是假象？

【原创】卖地收入刷新记录，开发商靠什么支撑拿地，资金链紧绷是假象？

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

2019年土地市场高位运行，根据中原地产研究中心统计数据显示，2019年全国50大城市合计卖地4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%，刷新历史记录。其中，16个城市卖地超千亿元，杭州大幅度领跑，全年卖地2836亿元；上海和广州以1992亿元、1864亿元位列第二、第三。19个城市卖地超过500亿元，50大城市中，2019年卖地同比上涨的占比68%。

都说楼市低迷，都说开发商资金链紧绷，都说房价要跌，且去年已有400多家开发企业破产。然而，场地收入仍然居高不下，甚至再度刷新了记录。那么，到底是什么在支撑着开发商拿地呢？难道开发商资金链紧绷只是一种假象吗？

显然，开发商拿地和楼市低迷呈现的这种反差，确实让人有点看不懂。难道开发商依然在赌楼市调控政策会放松？依然认为房价会上涨？因此，趁市场低迷多多拿地，以博未来几年房价上涨带来新的暴利？

不错，过去的十多年，开发商通过储备土地，确实拿到了很多土地价格上涨的利益，甚至可以说是暴利。特别是大型开发企业，凭借着资金实力雄厚、品牌效应强大，不仅在一二线城市，在三四线城市也都获得很大的土地溢价。特别是楼市调控政策的不稳定，更让开发企业有了更大的获利空间。所有的大型房地产开发企业，都是房价上涨的既得利益者，也是房价上涨的推动者之一。

但是，此轮楼市调控，定位已经相当明确，那就是“房子是用来住的，不是用来炒的”，要求也非常明确，就是因城施策、落实城市政府主体责任。同时，还明确提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。也就是说，没有任何放松调控的含义。不仅如此，在日前召开的房地产座谈会上，决策层又提出了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。特别是“稳地价”，被当作稳定房地产市场的首要目标。可见，决策层对楼市调控的精准度已经越来越高、调控的针对性也越来越强。只要稳住了地价，房价也就基本稳定了。只要地方政府不参与到拉升房价的行动之中，依靠炒房者，是没有能力再掀起各种风浪的。

既然如此，土地市场就不该如此红火，不该再出现土地成交如此火爆、土地出让收入刷新记录这样的现象。那么，到底是什么原因推动了土地收入的上涨，引发了开发商拿地的热情呢？从全年土地成交的实际情况来看，二季度是土地成交的高峰期。为什么二季度会出现一波土地成交高峰呢？原因很简单，就是个别城市试探着出台了退出限购政策，从而给外界一种错觉，楼市调控政策有可能要放松，甚至退出。尽管这些城市很快就收回了政策，出现了朝令夕改的现象。但是，传递的信号是明显的，对开发商来说，也就闻风而动了。

值得注意的是，这种“乐观”的情绪，也就维持了很短时间，决策层就再度明确了“房住不炒”的定位，紧接着还提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，给了开发商当头一棒。同时，也给了地方一次明确的警示。因此，三、四季度的土地成交就明显不如二季度了。同时，溢价率也出现了明显下降。

尽管如此，土地成交仍然保持了较高的水平。因此，也就不仅仅是部分城市试探调控放松的问题，而是开发商仍然抱有侥幸心理。这种侥幸，可能还伴随着开发商“不差钱”。不然，没有能力储备甚至囤积土地。那么，开发商的钱是哪里来的呢？因为，开发商的钱，无非是银行、信托、境外以及售房收入等几个渠道。售房收入，从市场低迷的情况来看，似乎不是太乐观。境外和信托等，也在收紧。唯一可能的，就是银行通过各种渠道将资金转道到开发企业。

为什么得出这样的结论呢？因为，从近年来货币政策的调整来看，出台了多次定向降准政策，明确资金必须投向实体经济、尤其是中小微企业。但是，从实体经济获得的实际资金情况来看，并没有形成有效的投入，新增资金远不如政策释放的资金多。相反，开发企业获得的资金规模却增加了不少，而且，还不包括居民购房贷款。特别是以居民消费贷款名义转向房地产市场的资金，更有可能成为炒房者和住房投资者的福利。如此一来，也就等于帮助开发商融资了。所以，开发商“不差钱”，开发商有银行暗中支持。

所以，面对2019年土地收入再次刷新记录，除了需要进一步稳定住西安市调控政策之外，更要注意银行资金的动向。特别是新年第一天央行就出台全面降准政策，更有可能让开发商心中一振。8000亿新增资金，到底有多少会流向房地产市场，仍然是值得关注的问题。