房价下探是个好现象，楼市有望恢复了

中指研究院10月1日发布的《百城价格指数报告》显示，2022年9月，全国100个城市新建住宅平均价格为16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌；同比上涨0.15%，涨幅较8月收窄0.17个百分点。其中，一线城市环比下跌0.05%，同比下跌0.23%；二线城市环比持平，同比上涨0.61%；三四线代表城市环比下跌0.03%，同比下跌0.17%。

二手房方面，全国100个城市二手住宅平均价格为15970元/平方米，环比下跌0.13%，已连续5个月下跌，且跌幅逐步扩大；同比下跌0.39%，跌幅较8月扩大0.27个百分点。

不难看出，无论是新建住宅还是二手房，环比都已步入下跌通道，虽然下跌幅度都还比较小，但是，能够从过去连续上涨到下跌，且新建住宅连续下跌三个月，二手房连续下跌五个月，说明房地产市场拐点确实已经到来，过去那种只涨不跌的格局已经打破，房价已经开始了下探现象。如果能够保持温和下跌的趋势，并在政策的作用下，找到下跌过程中的支撑点，就能激活居民购房欲望，从而对楼市恢复产生积极影响。

事实也是，从地方政府的做法来看，很显然，还是不太想让房价出现下跌现象，担心下跌会给市场带来影响。有些地方甚至还在用“买涨不买跌”这种传统思维看问题，认为房价越跌，居民越不愿意购买。毫无疑问，这是对市场不了解、对购房者不了解的结果。今天的市场，早已不是房地产市场火爆的年代，也不再是房价可以持续上涨的年代。在“房住不炒”定位下，房价不可能再持续上涨。相反，持续下跌的空间倒是很大的。在这样的情况下，应当相信，只有房价下跌，才有可能激活居民购房热情。关键就在于，下跌的“底部”支撑点在哪里。

必须注意的一个事实是，房价既不能继续上涨，也不能过度下跌。继续上涨，会泡沫越来越多，总有一天会泡沫破裂，最终导致市场出现严重问题。如果房价过度下跌，也对市场发展不利，会造成许多新的矛盾和问题。因此，必须结合房地产市场实际、结合开发企业现状，充分运用已经出台的房地产市场新政策，包括首套房贷款利率、公积金贷款利率、松绑限购限售政策等，建立一个房价下跌的支撑平台，让房价温和下跌后在支撑平台上建立稳定机制。初步估计，这个平台应当是在现行价格基础上下跌10-15%。其中，一线城市的下跌幅度会小一点，三、四线城市的下跌幅度会大一点。到了这个平台，广大居民的购房热情有可能会得到释放。那么，市场低迷格局也会被打破。房价不下跌到这个平台，估计市场很难恢复，广大居民也不会有多少购房热情。

只是，面对房价下探，地方政府会用什么样的态度对待呢？会不会继续采用限价手段，阻止房价下探呢？如果这样，就是给市场添乱，就是自找烦恼了。如果再不给开发企业更多自主权、定价权，给开发企业自由降价的权力，建立符合市场规律的定价机制，房地产市场真的会出现严重问题。到时候，就是允许开发企业降价，也无法吸引居民购房。切不要再把政策手段当作万能的，政策对房地产市场的影响力已经不大，降价才是最有效的手段。在这样的情况下，允许开发企业降价是必须做出的行为。

对符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。等等，从管理层来说，已经是多箭齐发，为“保交楼”、为稳定房地产市场、为维护购房者权利等下了很大决心。如果地方不能紧紧抓住这个机会，通过对开发企业有效放权，让其降价售房，就会失去良好的市场恢复机会。因此，切不可再行政手段任性，强行限制房价下跌。在目前的情况下，已经没有其他更好的手段，就是房价下跌一条路。地方要做的，就是做好房价下跌的政策支撑平台。