取消公摊面积治标难治本

近期，两个有关公摊面积的话题引起了舆论和公众的广泛关注。一是山东省青岛市一位市民购买了110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米。购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%；一是针对政协委员王凤华提出的《关于规范房屋公摊面积的提案》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复称：我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

看到前一个话题，舆论和公众的反应一致，那就是应当尽快取消公摊面积，别让公摊面积继续伤害购房者。至于公摊面积取消后，具体问题怎么处理，则是公说公有理、婆说婆有理，谁也拿不出一个比较有效的办法来。而业内人士则认为，公摊面积取消与否，与房价没有关系，不会因此而使购房者的购房成本降低。

对第二个话题，则反应更积极一些，认为终于有地方思考取消公摊面积的问题了。但是，内蒙古自治区住建厅对此的回应是，住建厅网站上登的是一个上报住建部的建议，部分媒体有过度解读之嫌。也就是说，迄今为止，并没有哪个地方正式就取消公摊面积进行过认真讨论和研究，而只是有这样的建议。从建议到正式启动研究，可能还需要很长时间，甚至遥遥无期。

舆论和公众要求取消公摊面积的心情是可以理解的，但是，取消了公摊面积，是否就意味着问题可以得到有效解决呢？显然，这也是想当然，是过度理想化的想法。因为，公摊面积出现问题的关键，并不是公摊面积本身，而是开发商。因为，公摊面积只是一种算法，购房者专有的面积和公共面积到底如何分配，公摊面积到底应当多大，取决于买卖双方签订的购房协议。购房协议上确定的公摊面积比例，就是法律认可的。一旦超过这个比例，就是开发商违约，购房者就能依法维权。山东省青岛市那位购房者遇到的问题，双方是否在购房协议上注明公摊面积标准，如果注明了，完全可以要求开发商按照协议履行。否则，就依法追究开发商的违约责任，如退还已交的购房款、支付违约金、赔偿等房期间的损失等。如果协议中没有明确，而只是销售人员口头承诺，这个官司就难打了。搞不好，还会被反诉。

这也意味着，在公摊面积问题上，关键在如何规范开发商的行为，如何把与公摊面积相关的、可能出现纠纷的问题，在购房协议中写清楚。如果开发商不愿写清楚，就意味着他们有可能想在这方面搞名堂，就不要购买这家开发商的商品房。尤其不能在购房时，搞“君子协议”和“口头承诺”，那都是靠不住的。

为了防止开发商利用公摊面积损害购房者利益，有关方面也应当就公摊面积的问题，制定具体的管理办法，要求开发商在与购房者签订购房协议时，必须明明白白地把公摊面积比例写清楚。一旦超过这一比例，就是开发商违约，监管机构、仲裁机构、司法机构就都能以此作出处理和裁决。否则，就是无效协议，开发商必须承担一切违约责任。

实际上，所谓的公摊面积，说到底，还是商品房预售制惹的祸。一旦取消预售制，公摊面积也就自然而然地失去了价值，就不大可能产生矛盾和问题。因为，购房者可以实地测量房子的实际使用面积，也就是常说的套内面积，合适的话，就买，不合适，就不买。同时，也更能满足不同购买者的不同需求。因为，有的购房者希望公摊面积大一点，公共设施多一点、公共空间宽一点、公共条件好一点。有的购房者，则更加强调套内面积大、使用方便、实用性强。自然，也就更能消除矛盾。否则，千篇一律，就无法满足居民住房的个性化需求，无法做到因人建房。

所以，要想在公摊面积上不再出问题，一方面，要规范开发商的行为，确保开发商不能，也不敢利用公摊面积做文章。否则，依法处理并承担购房者损失；一方面，要逐步取消预售制，从根本上解决公摊面积的问题，也让开发商能够在建房时，更好地适应不同需求的购房者，建设更多个性化商品房。