12%的住房空置率意味着什么？

为探索城市住房空置情况，贝壳研究院重点研究了国内28个城市的3万个小区，8月5日发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，处于相对较高区间。

首先认为，贝壳研究院的这项调查，工作是认真的，抽样也是相对充足的，单就调查数据来说，还是有一定参考价值的。但是，由于所抽取的样本，主要集中于一、二线城市，而一、二线城市与三、四线城市相比，住房空置情况要好不少。如此一来，抽样结果就不能代表房地产市场的整体情况，也没有全面摸清空置房情况，对决策者的决策会产生不利影响。

事实也是，从贝壳研究院的抽样情况来看，也证实了这一点。一线城市空置率平均为7%，到了二线城市，空置率平均水平就提高到了12%，三线城市更是达到了16%。四线城市或许不会高太多，但也不会低于三线城市。这也意味着，全国各大城市的住房空置率可能不止是12%，而应当在15%左右。即便这样，数据也是相对保守的，特别有些空置房，是通过抽样调查不可能调查得出来的。如果加上这些空置的住房。空置率还有可能提升。

如果空置率达到15%，情况就是比较严重的。正常情况下，空置率应当维持在5-10%之间，超过10%，就偏高了，达到15%，就很高了。而三、四线城市的住房空置率，都属于高水平。造成三、四线城市住房空置率高的原因，首先，住房的变现性差，产生现金流的能力弱。主要在于，三、四线城市流动人口少，流入的新增人口更少，导致购买力难以提升和租房率不高，造成空置房增多。第二，为未来买“保险”的心理，让很多三、四线城市的居民，把手中的钱全部转化成了住房，形成家庭有资产、手里无现金的格局。笔者就曾遇到过一个家有几套房，每月却要向他人借钱过日子的人，到头来，没有一个人愿意借钱给他。第三，城市居民购买能力弱，开发商压房现象严重。即便商品房没有销售，只能称作库存房，而不能称作空置房。但是，实际也是空置房，只是压在开发商手中而已。第四，隐性空置房，亦即不是通过正当渠道获得的住房，或者用非正当渠道资金购买的住房，既找不到买家，也不敢对外出租，最终形成空置。

值得注意的是，由于三、四线城市住房空置率较高，而很多城市仍在不断地推出新的开发用地，吸引开发商开发，无形中增加城市的库存房，形成空置房和库存房并存现象。一旦数量达到较高水平，对城市的冲击和影响也是非常大的。特别是开发商，会因为销售难度越来越大，面临资金链断裂等方面的问题。为什么开发商普遍出现资金链紧张局面，与空置房比重过大，居民没有能力购买也是密不可分的。

应当说，贝壳研究院的这次调查，是非常及时的，做了一件非常好的事，纵然调查结果可能与实际情况有点差异，但是，能够拿出首份空置房数据，对于宏观决策是有比较大的作用的，可以从总量上提出土地调控目标，最大限度地减少三、四线城市的开发用地供应，避免地方继续盲目扩大开发用地，增加房地产项目，造成资源损失。对城市决策者们来讲，更要保持理性，不要再盲目推出开发用地、不要盲目扩大城市范围、不要过度进行城市建设，城市居民的购买力已经到达一个相对饱和的状态，特别是居民的资产结构，已经形成固定资产比重过高、负债增长过快、流动资产比重过低、收入来源不够稳定的状态，在这样的情况下，如果仍然不顾一切地鼓励开发商建房，风险会越来越高，有的开发商会因此倒在过度开发上。

曾有媒体披露，我国目前的空置房约为6000万套。而从贝壳研究院调查的情况来看，这个数据还是有一定说服力的。因为，早在2018年，住建部专家就公开表示，我国已经达到人均1.1套住房，按此测算，6000万套空置房是存在的。这么多空置房，如果仍然大拆大建，资源浪费是比较严重的，必须控制一些城市继续扩大商品房面积的行为，把重点转向消化存量房。只要存量房消化不了，就要坚决禁止继续开发商品房，避免出现相对过剩现象。