外拓内优，融创服务“加速度”样本

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作者：大侦探来源：丽尔摩斯

管理红利时代，物业管理已经成为房企巨头们的必争之地。

作为去年11月才上市的“港股物企新兵”，融创服务承袭了母公司融创一贯高能战斗力，已经进阶成为对标碧桂园服务、华润万象生活的行业新头部公司。

8月30日，融创服务（01516.HK）发布2021年中期业绩报告。财报显示，集团营业收入达到33.2亿元，同比增长85.4%；毛利约10.3亿元，较去年同期增长121.5%；同期归母净利润同比增长154.4%，达到6.1亿元。融创服务毛利率约为31.0%，同比增长5.1%；净利润率19%，同比上增长5%。

无论从哪个角度看，这都是一份优秀的成绩单，融创服务整体收入和毛利率上扬，达到行业较高水准。

业绩高质量增长的背后，是在管面积和业务布局的持续扩大。正如融创服务首席财务官杨曼所言，“毛利率水平上涨主要是受到规模和密度的影响。”

数据显示，2021年上半年，融创服务在管建筑面积约为1.73亿平方米。同期，公司合约建筑面积约为3.22亿平方米，覆盖全国149个城市；考虑尚未签约的母公司储备面积，其合约面积将达到4.6亿平方米。根据当前上市物企已披露数据显示，融创服务位居上市物企在管规模前10。

服务能力是物业企业的根本竞争力。在物业行业竞争日趋激烈的背景下，融创服务高质量增长秘密，就在于对内立足服务竞争力，同时向外高效拓展，持续强化企业持续健康发展能力和长期竞争力。

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第三方拓展高增长的秘密

背靠5000亿头部大房企母公司，融创服务在物业行业有得天独厚的优势。但是，融创服务不仅没有满足于吃老本，还在不断降低对母公司的依赖。

在发展策略上，融创服务坚持以市场拓展为第三方拓展的主要方式，因为第三方市场拓展能力才能真正展现物企品牌力、服务力。作为长期主义者，融创服务高度重视体系长期能力的建设与积累。

从合约面积来看，公司上半年第三方占比约为32.2%；而新增合约面积中，第三方占比近七成。其中，通过市场拓展与合资平台两种方式新增合约面积1293万平方米，同比增长4.6倍，已超越2020年全年数据。

在第三方拓展上，融创服务积极尝试多元渠道的拓展，达成多元业态的战略合作。从年初至今新，融创服务成立了9个合资平台，落地在管面积111万平方米，储备预计超2000万平方米。公司累计成立21个合资平台，落地在管面积1613万平方米。

融创服务合作平台及项目持续增加，离不开合作方的认可，而这背后比拼的还是过硬的专业能力与服务品质。

服务行业的核心是人，人的素质和能力决定了服务的专业化程度以及水平高低。2021年以来，融创服务大力引进专业人才，通过融创学院体系，系统组织并推进关键人、中层骨干、一线员工等各级团队能力培养与提升。并通过对不同业务条线在不同空间和场景下的服务专业动作标准进行梳理，全员普及推广，实现全场景下的标准化服务。

同时，融创服务推进完善满意度和品质巡检机制，建立三级品控体系，以定期自查和品质巡检的形式，强化各级业务部门对一线问题的督导和帮扶，为及时改进和更新服务标准和服务体系提供支持。

有专业化的服务能力和服务品质做背书，融创服务的市场拓展速度还在加快。

从其策略来看，锚定核心一二线城市为拓展主战场，加码重仓地以激活规模效应。今年上半年，不含收并购的新增第三方合约面积70%位于一二线城市，其中重庆、杭州和南昌等地均达到百万平方米量级。

在收并购领域，融创服务精准聚焦具有区域性优势、业态布局优势和专业能力优势的优质公司，实现优中选优。上半年，融创服务通过收并购新增合约面积3071万平方米。

上半年，融创服务与百强物企彰泰物业强强联合，布局广西市场，获取合约建筑面积约2595万平方米，在管建筑面积约1222 万平方米。

“收购不是单纯为了面积的增加而增加，也要把握质量” ，曹鸿玲表示。彰泰物业在管项目密度高、物业单价水平高、品牌美誉度省内领先，与融创服务的优势高度契合，势必推动团队快速融合，实现协同赋能、共建美好广西的战略双赢。

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多业态布局火力全开

值得关注的是，在规模扩大的基础上，融创服务不断向非住领域延展。

今年上半年，融创服务的非住宅物业在管面积已经达到3425万平米，较去年同期的2800万方增加22.28%；收入约为5.87亿元，同比增幅几乎翻番。

在管面积增加不到25%，但是收入增幅几近翻番，由此可见非住宅物业的丰厚利润和巨大潜力。

根据中报，融创服务新增面积中，非住业态单年合同额占比约43%，主要涵盖医院、写字楼、公共服务、文化旅游、交通枢纽、商业、政府机构等8个业态，基本实现全业态布局。其中，医院、写字楼、公共服务三个业态单年合同额占比分别为25%、21%、15%，规模高增长的同时，也实现多业态高质增长。

就非住业态而言，融创服务关注商写项目，特别是与其品牌定位相符的中高端商写项目。环球中心、杭州博览中心、亚运三馆等城市标杆项目的打造，为融创服务积累了丰富的城市建设经验，完美契合母公司融创中国“美好城市共建者”大战略。

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社区生活服务快速突破

除了规模和业态拓展，高质量服务一直被融创服务视为公司核心战略之一。

中报数据显示，上半年融创服务社区生活服务收入达到约1.9亿元，同比增长约206.5%，已成为融创服务营收的重要增长点。其中，便民服务收入上半年同比增长超20倍，达到6684.6万元；空间运营服务、房产经纪服务和美居服务，收入则分别同比增长了约121.6%、41.1%和278.7%，达到5891.6万元、3424.1万元和2871.1万元。

背靠身为房地产龙头的母公司融创中国，融创服务拥有近七十万户具备高消费能力、多样化需求的业主群体，这奠定了其社区生活服务业务的发展基础和先天优势。可以预见，未来当物业行业进入存量时代，社区生活服务将成为物业服务的关键所在，而融创服务已经开了一个好头。

业务线的齐头并进，融创服务收入结构进一步优化。上半年，物业管理服务收入在总收入的占比上升至61.6%，社区生活服务收入占比上升至5.7%，非业主增值服务收入占比下降至32.7%，对母公司的依赖性持续降低。

近期，融创服务启动了“品质IOT行动”，推出“五悦”品质生活服务体系，即“悦居”、“悦享”、“悦邻”、“悦身”、“悦心”，这将进一步完善社区生活服务品类与场景，打造温暖便捷的生活圈，增进满足客户多元需求的能力。

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上半年，凭借高品质的服务能力，融创服务荣获中物研协、克而瑞物管、中国指数研究院、观点指数研究院等多个行业机构评选的“2021中国物业服务企业品牌价值TOP5”“2021物业服务力百强企业TOP5”、 “2021中国高端物业服务领先企业TOP2”等多个重磅奖项，品牌影响力行业领先。

不难看出，融创服务“加速度”的这盘大棋，既需要横向的规模外拓及多业态布局，又依赖纵深的内生服务力提升。如何在风口的物管行业卡位赛道，融创服务在2021上半场做出了完美的回答。

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