长跑选手富力的源动力：深耕城更，坐拥1.2万亿货值，枕待花开

当房地产行业进入存量时代，以往在土地挂拍市场“拼刺刀”的场景也一去不复返。

在不断重申“房住不炒”和“三稳”之外，“十四五规划和2035年远景目标的建议”中明确提出，通过“实施城市更新行动，促进大中小城市和小城镇协调发展，加强城镇老旧小区改造和社区建设”等，“推进区域协调发展和新型城镇化”。

旧改，或者说城市更新，正处在风口之上。

如今，各地的城市更新如火如荼，在房企层面，这块市场，也成为兵家必争之地。说起旧改，就不得不提从上世纪90年代成为旧改“先行者”的富力地产。成立于1994年的富力地产，靠旧改发家，有人称“每一根烟囱倒下，背后都有富力的一份功劳”。

之后数十年如一日深耕城市更新，如今富力地产已成为房企中城市更新规模的第一梯队。从2020年发布的业绩报告看，2020年富力地产实现营业额为858.9亿元，净利润达91.5亿元，权益协议销售额呈正增长，达1387.9亿元。

此外，截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，货值超过12000亿元。

走了一条“慢模式”的富力地产，正在走向城市更新舞台中央，这种慢模式正是富力的源动力，如今富力正在逐渐收获有质量的回馈。

一、做行业先行者

狭义上，可以将我国的城市更新称为“三旧”（旧城、旧村、旧厂）改造。

富力地产正是从旧改发家。1994年，富力地产从介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目开始，到改造了钢材厂、硫酸厂等10多座厂房。自此，富力地产占得一席之地，也积累了丰厚的旧改经验。

在2009年以前，我国绝大部分城市的房地产市场还没进入存量发展时代，新房供应依然是以增量土地供应为主，很多城市都还在摊大饼，不断推进新区规划。

但在城市更新方面，广东走在全国前列，而富力地产更是“第一个吃螃蟹的人”。2007年，广州启动首个城中村改造项目——猎德村旧村改造。

三年时间，富力地产将猎德村打造成了广州第一个旧改“土豪村”，此外，富力地产还围绕猎德村打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场、六星级酒店康莱德等多元商业形态。

不过，相较原来拿地、建房、卖房的模式，城市更新更像跑马拉松。作为较早的布局者，“长跑选手”富力地产在这一赛道的表现亮眼。

目前，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超8000万平米，可售面积超4100万平方米，这其中，一二线城市占比94%，大湾区面积占比60%。

27年时间，富力地产通过一个个获得旧改的老城、旧城、城中村，不断获取持续演进、自我更新的能量，也让其在多年的实践中，形成一套相对成熟的城市更新操作模式，如今这些养分让其在更多的项目中游刃有余。

二、健步前行

以三旧改造起家的富力地产深谙：“创新不是简单地弃旧扬新，而是不断地回到传统，在旧事物中重新发现新思想。”

“没有乡土情怀，无法做好更新改造”。在富力地产对广州花都区田美村复建德山刘公祠的复建中，所考虑的不仅是经济与环境的提升，更重要的是对村落历史文化的保护和宗族世代情感的传承。

据悉，新建后的德山刘公祠将结合原公祠现状用途，功能以祠堂祭祀、宗族聚会议事为主；同时结合村民日常生活需要，将增加老年人娱乐设施等功能，并对建筑周边场地进行整治和改造，使之成为村民文化活动场所。

同样，2020年，富力地产从保利、奥园、华发另外三家企业强强竞争中脱颖而出，成为石壁村全面改造项目合作企业。在这次旧改项目中，除了进行整体规划重建，招商引资，引入高端产业。

富力地产依旧通过保留和修缮村中祠堂片区，延续村落历史传承，打造新的岭南文化展示窗口。

除了石壁村，富力地产在2020年还相继斩获大同村、赤沙村、吉山村三大项目，这离不开其在城市更新领域深耕多年的底气与实力。

目前富力集团是广州旧改实施项目最多、最具经验的开发企业之一。2019年，富力地产正式成立了富力城市更新集团，并将城市更新业务上升至集团战略方向之一，重视程度可见一斑。

三、枕待花开

俗话说，种一棵树最好的时间，一个是十年前，一个是现在。2020年以来，富力地产的城市更新业务进入新的战略收获期。

作为广州旧改大盘之一的黄埔茅岗，早在2010年，就列入广州市政府第一批全面改造的52条城中村名单。2020年9月20日，茅岗路以西城中村改造项目首次摇珠分房，一期回迁房共摇出917套房源，村民预计在2021年陆续迎来收楼回迁。

此外，作为黄埔茅岗路以西城中村改造项目的重要组成部分，富力南驰富颐华庭于2020年9月首次开盘，以26.8亿的成绩刷新了广州近5年来的单次开盘记录，三个月后的二期开盘斩获25亿元，以合计超50亿元的销售额创下广州楼市记录。

2020年，富力地产已成功转化城市更新项目130万平方米的可售面积。

如今，富力地产的城市更新业务已经冲出广州大本营，将城市更新的触角伸至山西、陕西、内蒙、新疆和甘肃，尤其是对山西、陕西的重点突破。

在2020年末，富力地产确立了近两年转化超800万平方米、2600亿元的潜在可售资源的目标。这也将打开富力地产业绩增长的想象空间。

（作者 | 市界 曾嘉艺，编辑 | 朗明）