富力地产2020年的舞步：总负债降374亿，手握400亿现金

在“三道红线”的高压之下，“降负债”已成为房企的主旋律。

2021年3月25日，富力地产发布2020年业绩报告。根据财务数据，2020年富力地产实现权益协议销售额为1387.9亿元，营业额为858.9亿元， 净利润为91.5亿元。

在当前控负债，降杠杆的整体环境下，降负债亦是富力地产的重中之重。从股权融资、债券偿付、促销售到引入合作伙伴黑石，2020年富力地产走得稳健从容。

2020年富力地产总负债减少374亿元，净负债率大幅下降69个百分点。

历经艰难的2020年，富力地产还能交上这样一份业绩单，实属不易。IBM的郭士纳曾说过一句话，“谁说大象不能跳舞”，富力地产可谓是典范之一。

一、 持续稳定的“造血能力”

越是市场不好的时候，越是考验企业经营能力和自身实力的时候。

从富力地产城市逻辑来看，从广州起家，1996 年于广州开发第一大型项目，在大本营持续经营多年后于2002年开始走出广州，首站选定北京，2005 年进入天津和西安，2006年布局重庆和三亚，2007年富力地产已实现了核心城市群和核心城市的落点和站位。

在2020年经营环境不稳定的情况下，富力地产依旧能保持稳定的业绩增长。截至2020年末，富力地产出售及交付917万平方米，同比增长11%。协议销售面积为1153.09万平方米，平均售价为每平方米12000元； 协议销售金额达1388亿元，较2019年1382亿元实现增长。

具体来看，富力地产的经营收入主要由三大部分组成，其中，最主要的房地产开发销售占到91%左右，其次是酒店服务占4%-9%左右，商业物业租赁则占1%左右。

2020年富力地产在售项目219个，分布在国内的27个省份（含直辖市、自治区）。其中推出的15个新项目，约占集团协议销售总额的13%。

此外，截至报告期末，富力地产开发中权益建筑面积约2962.8万平方米，年内新增开工权益建筑面积合共约840.6万平方米。

“硬核”的实力，也将富力地产送入房企TOP20。根据克而瑞地产研究发布2020年1月-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告，在权益口径销售金额排名前100名中，富力地产排名第18位。

二、 资金高度周转，降杠杆效果显著

富力地产除了具有稳定的“造血能力”，还具备灵活的“引血”能力。2020年，富力地产主要通过有效的资源变现，从而实现资金的高度周转。

首先是盘活重大资产，2020年11月，富力地产与黑石联属的基金附属公司正式签署合并事项协议，将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

对此，在2020年业绩报告中，富力地产表示，资产的出售及成立合作项目有效改善本集团的资本状况，进一步鼓励管理层在2021年持开放的态度继续复制同样的成功。

除了盘活资产提供主要的现金流之外，富力地产在资本市场也频频发力。2020年10月5日，富力集团发布公告称，完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为25.24亿港元，计划将用于偿还公司境外债务。

三、 资金高效流动，未来轻装上阵

当资金高效地流动起来，而非沉寂在一处，那么未来将杠杆率调整至合理安全的水平，只是时间问题。

截至2020年末，富力地产总负债较2019年末下降了约374亿元，另外，净负债率也从2019年末减少了69个百分点。

对房企来说，现金流就是生命线，与2019年的负经营现金流相比，在2020年，富力地产的经营现金流扭负为正。

2021年初，作为一家长期信用评级AAA的企业，富力地产更是抗住了一系列密集、巨量的债券兑付压力。

2020年12月4日完成“18富力08”39.99亿元债券回售本金及2.62亿元利息的兑付；2021年1月4日完成“18富力10”回售本金及全额利息共计约人民币75.11亿元兑付；1月6日提前完成 “16富力01”公司债券本金及利息共计64.32亿元全额本息支付；1月20日，公告完成“16富力03”公司债券本金及利息共计38.52亿元兑付。短短两个月内，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。

在如此短的时间，完成如此密集的巨额兑付，可见其资金实力。

此外，富力地产还手握399亿元的现金以及1392亿元的银行授信额度，一年内、一年至5年内及5年后到期的分别占负债总额40%、47%及13%。可见，富力的现金流足以覆盖经营中的资金需求，对于买房者亦或者投资者都是一颗“定心丸”。

富力地产能够穿越周期，并完成轻装上阵，为2021年的业绩向上预留了较大的想象空间。2021年富力地产前两个月的业绩为204.2亿元，与2020年同期相比，同比上升124%。

（作者 | 市界 曾嘉艺，编辑 | 朗明）