上市首年全面降为“绿档”，金辉“稳”字当头，迈向千亿
本期为嗨牛财经“年报观察系列”第四篇，解读金辉2020年业绩报。
01“三道红线”全部达标
“三道红线”调控政策是房地产行业绕不开的话题，也是各大房企必须迈过的坎。2020年“三道红线”政策的出台，被外界认为是房地产行业彻底告别“规模论”，由粗放式的经营逻辑转变为精细化运营的关键节点。而对于稳健经营，不断追求产品品质和服务质量的房企来说是，这或许是一个竞争力加强的好时代。
金辉深谙其中的道理，在2020年业绩公告中，降负债、提质提效，增加企业发展的安全边际便是频频出现的关键词。年报显示，截至2020年12月31日，公司净负债率为75.3%，现金短债比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%，达到“三道红线”政策绿档要求。
“三道红线”绿档，意味着金辉可以拥有更大的融资增长空间。按政策规定，绿档房企的有息负债年增幅最高可以达到15%。这意味着在市场出现机会的时候，金辉拥有着将油门一踩到底，牢牢抓住机会的可能。
金辉控股管理层表示，保持三道红线绿档是公司将长期坚持的目标，公司将通过多方面的发展和管控以达成目标。年报中也提到“现金流及利润”将成为2021年金辉的管理导向。体现在数字上的是，2020年底，金辉的现金及银行结余达265.9亿元，手头相当宽裕。
“三道红线”绿档，还体现着金辉优良的财务管理能力及健康的财务现状，而这是资本市场最看重的指标之一。正是鉴于金辉稳健的发展及当时即将达标“三道红线”绿档的预期，国际评级机构也纷纷调升了金辉的评级。
目前，金辉已获得穆迪 “B1”评级，展望“稳定”；标普 “B+”评级，展望“稳定”；惠誉“B”评级，展望“正面”；联合国际 “BB”评级，展望“稳定”；在国内，联合信用则连续四年予以金辉集团长期信用等级“AA＋”。
多家评级机构实际上给金辉打了一个“稳”字的标签，而这有助于未来金辉的融资成本将进一步降低。
02迈向高质量发展
2021年，金辉董事长林定强在新年献词中用“大浪淘沙，稳中求进”定调，强调稳健发展的主旋律。
伴随着“房住不炒”持续深入，房地产行业发展进入“换挡期”。追求增长速度的规模论被增长质量取代。但对于金辉来说，“高质量”发展，“稳健”增长则是自成立之初直到现在一直在坚持的原则。
1996年，金辉在福建福州成立。与其他闽系房企常常与高杠杆，激进的标签相伴不同，金辉的发展之路一直稳健，走出了一条非典型闽系房企的之路。
过去三年里，金辉在盈利基本面一直保持着较快增长，2018-2020年营收分别为159.7亿、259.6亿、348.8亿，近三年复合年增长率47.8%。同期净利润分别为20.1亿、26.8亿、38.2亿。
在营收、净利润保持较快增速的同时，金辉近年来的销售额业内排名也非常稳定，全口径销售额一直在40位左右，而权益销售额更是稳定在30多位。
根据金辉年报，2020年累计合约销售金额达972亿元，距离千亿销售额仅一步之遥。此前克而瑞发布的2020年中国房地产销售榜单上，金辉以786亿的权益金额排名36位。在面临众多行业挑战与复杂的市场环境下，金辉稳步增长的业绩诠释了高质量发展之道，而这也是其顺利达标“三道红线”的重要原因。
03土储均衡 布局全国
稳健的作派，同样也体现在金辉的土储布局上。在同规模的房企中，金辉是少数拥有完备均衡全国布局的企业之一。
据年报披露，截止2020年底，金辉的土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市，已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局，进驻全国32座核心城市，主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。
从区域到全国的布局，有利于避免区域政策调控的影响，抗风险能力强中，同时有利于金辉未来发展质量和规模。
土地收购方面，金辉在2020年共收购了35幅新土地项目，总规划建筑面积约430万平方米，涉及15个强二线重点城市，长三角和粤港澳大湾区也成为金辉在2020年新增土储的重点布局城市。
平均土地成本约5126元/平方米。对比2020年合约平均售价14046元/平方米，成本和售价较大的差额保证了金辉的利润水平。
金辉控股管理层表示，2021年，金辉控股仍将秉持“全国布局，区域聚焦，城市深耕”的策略，在长三角，珠三角，中西部的优势城市将持续深耕，并持续保持投资强度，谨慎扩张新的城市。在拓展方式上，继续以公开市场为主，同时作为补充，将在城市更新以及产城发展、收并购等方式上进行积极探索。
04千亿在前，产品力优先
对于金辉来说，距离千亿销售目标仅差28亿，按照目前的增长态势，今年迈向千亿阵营可以说毫无悬念。
而在2020年业绩报告中，金辉控股也在董事长致辞中表示2021年将继续以“用心建好房，让家更美好”为企业使命，始终坚持品质发展之路，把握宏观大势，将核心竞争力打造作为重点工作，持续创新和提升产品力，不断优化和迭代全生命周期的产品系，提升产品品质及服务质量，进一步提高市场占有率。
尽管千亿销售就在眼前，但产品竞争力，及高质量发展仍被金辉摆在更高位置。金辉管理层表示并不会为了追求千亿盲目扩张，追求有质量的增长。
在产品选择上，目前金辉以首置、首改项目为主，满足刚需群体的需求。同时在开发流程上，从选址、土地收购、融资、项目设计、采购、施工和质量控制，最后再到推广、交付全流程高度标准化，对内便于高效管理及开发，对外则有利于打造稳定的、体验一致的产品和服务体验。
值得一提的是，金辉的产品不断获得市场的认可，2020年共获得50项国内外设计大奖，在第15届金盘奖上，金辉有30多个项目脱颖而出，收获了“年度最佳预售楼盘奖”、“年度最佳住宅奖”等产品力奖项。
在组织力上，2020年，金辉以组织效能提升为目标，建立“集团-区域-城市”扁平化的组织结构，给予区域和城市公司充分授权，同时保证集团决策力度，及时掌握一线的市场趋势和动态。金辉持续推动组织优化，激发组织能力，实现战略聚焦和效能提升。
总的来说，可以看到2020年金辉重点从财务、产品、组织入手，改善财务水平、优化产品力以及组织力，为的是长期的稳健性，朝着千亿以及更远的目标而去。
- 金辉控股(09993)