【年报有料(19) | 祥生控股集团】深耕长三角优势凸显，“硬实力”“软实力”两手抓两不误（2020）

2021年3月26日，祥生控股集团（02599.HK）发布2020年全年业绩公告。公告显示，秉持“1+1+X”的发展战略，坚持对重点区域进行深耕，不断迭代升级产品和服务，祥生控股集团核心业绩指标表现亮眼。 

一

营业收入四年复合增长率95%

深耕优势显现

2020年祥生控股集团权益合约销售均价为13781元/平方米，同比增长22%。受益于近年长三角地区房地产市场的表现，祥生控股集团结转项目销售均价不断提升，从而带动了营业收入的快速上行。2020年祥生控股集团的营业收入为466.38亿元，较2019年同期增长31.3%，2017年至2020年复合增长率达95.0%，公司上市后首战告捷。祥生控股集团营业收入表现亮眼，主要因为其深耕长三角，整体深耕优势逐渐显现。

靓丽的销售业绩离不开产品和服务的支撑。从2019年开始，祥生控股集团主动展开产品线的焕新迭代，在原有七大住宅产品线基础上，通过经验整合、研发创新、匹配需求，深度挖掘企业基因与内涵，迭代升级出TOP系、云境系、府系、樾系四条产品线，实现了全周期、全地域、全龄段的覆盖，保证了产品在不同区域以及不同客户需求下的适应，助力公司销售业绩的稳步成长。

从结构上来看，祥生控股集团的销售主要集中在浙江省和泛长三角地区，这两个区域的销售业绩分别占总销售额的68.7%和22.8%。具体来看，祥生控股集团深耕的杭州和绍兴两座城市的销售贡献分别占到了销售业绩的18.6%和19.6%，区域深耕成效显著：祥生分别进入了亿翰智库2020年环杭州销售业绩TOP30研究报告的前3名和浙江省销售业绩TOP30研究报告的前4名。 二

坚持“1+1+X”战略

总土地储备达2333万平方米

祥生控股集团坚持区域化深耕的发展战略，自2016年即实行“1+1+X”的扩张战略，即坚持立足浙江省，深耕长三角，并选择性布局具备高增长潜力的城市。而从2020年拿地决策上来看，祥生坚持践行“1+1+X”的战略，战略执行坚决，坚持长期主义。2020年，祥生控股集团新增项目46个，总建筑面积为696.24万平方米，拿地金额达336.75亿元。从拿地的区域结构分布来看，祥生控股集团在大本营浙江省和泛长三角区域的的新增土地储备面积分别占总新增土地储备面积的41.7%和43.1%，整体上仍然坚持区域深耕策略。具体拿地的策略上，公司沿核心城市向周边扩散，选择有政策红利和市场机会的城市进行下沉布局，如绍兴、台州等拥有杭绍台轨交等在内的政策倾斜，并受到上海、杭州辐射的城市。除了深耕大本营以外，祥生控股集团积极外拓：2020年公司新进入合肥、南昌、南通、宿迁等高潜力城市，全国化布局进一步深入。

截至2020年末，祥生控股集团的总土地储备为2332.77万平方米。以公司目前的销售速度，土地储备可供公司未来约3年发展，土地储备相对充足。从区域结构上看，其土地储备主要集中在浙江和泛长三角地区，土地储备总量达1122.03万平方米和898.43万平方米，分别占总土地储备的48.2%和38.5%。

值得关注的是，2020年祥生控股集团开始了较为主动的土储结构调整，在深耕与拓新的同时，重视拿地城市量级的优化，实现了土地储备结构的进一步优化。随着祥生的投资重心向一、二线城市倾斜，预计优质的土地储备将支撑公司后续销售业绩的快速提升。

三

提质增效，成本管控效果明显

在报告期内，随着祥生控股集团的上市和组织架构的调整，其经营效益和成本管控能力均得到了一定程度的提高。祥生控股集团2020年取得权益销售额781.68亿元，较2019年同期增长25.1%，远高于同期TOP30房企的平均销售业绩增速。此外，不同于部分房企在上市后迈入快速扩张期后的费用激增，祥生控股集团上市后费用管控依旧保持了一贯的稳健的风格和水准。 三项费用率中，管理费用率和销售费用率均出现不同程度的下降。管理费用率由2019年的3.17%下降0.74个百分点至2020年的2.43%。销售费用率则由2019年的3.02%下降0.36个百分点至2.66%，公司成本管控的能力进一步得到加强。 四

财务趋于稳健，资本结构持续优化

随着祥生控股集团2020年顺利的在香港完成上市，祥生控股集团的财务状况也得到大幅度的改善。2020年，剔除预收账款的资产负债率为82.37%，下降了6.30个百分点；净负债率为136.4%，较2019年同期的360.9%下降了224.50个百分点。整体的杠杆水平大幅度降低。从短期偿债能力来看，祥生控股集团的现金短债比为1.1,较2019年同期增加了49个百分点，短期偿债能力大幅度增强。IPO带来的资金流入为其负债结构带来了较大的改善，且伴随着融资渠道的打开以及债务结构的持续改善，融资成本亦开始稳步下降。

基于祥生控股集团丰厚的土储资源、深耕长三角的发展战略和强劲的销售势头，2021年多家券商覆盖并给予“买入”评级：1月8日，建银国际发布研报，首次覆盖祥生控股集团(02599.HK)，给予“买入”评级，目标价7.4港元，并对其持续增长能力、全国土地布局与财务健康水平表示看好；3月5日，招银国际首次覆盖祥生控股集团(02599.HK)，予“买入”评级，目标价7.75港元。招银国际认为，其2021年销售增长将超过行业，同比有望增长15%。另外，其资产负债表改善或将快于预期，招银国际预计2019-2022年祥生控股集团盈利复合年增长率为22%，将达到42亿元人民币。此次评级，是招银国际对祥生控股集团业绩稳健增长、强劲发展实力的充分认可。

典型房企年报披露时间（2020） 图表：E50企业样本展示