被低估的佳兆业：三道红线转黄，未来两年已锁定2000亿旧改

2021年3月25日，佳兆业召开2020业绩发布会，各项指标按预期完成。

在2020地产新规严苛的背景下，佳兆业最大的看点，是在城市更新这片万亿蓝海里，如何突出重围，释放红利。

2020年，佳兆业集团实现合约销售权益金额1068.96亿元，同比增长21.3%，销售额位列全国第24位。大湾区销售金额占比达58%，结转收入占比达71%，表现最为突出。

报告期内，佳兆业实现营收557.7亿元，同比增长16.1%，实现净利润54.47亿元，同比增长18.6%。

业绩会上，管理层表示：今年预计销售1300亿元，未来几年基本维持在20%的增速。并且要实现“三道红线”全达标。

放眼全国其他开发商，能做到这个增速的屈指可数。

如果按这个增速，2022年佳兆业的销售要接近1600亿元的权益，并且负债基本不增加，那么公司净利的想象空间，将远超过往。

提出这一大目标，佳兆业的底气何在？

降负债，守住生命线

首先，是资金。

截至2020报告期末，佳兆业净负债率降至98%，2016年至今，已实现了净负债率五连降。

此外，现其金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，剔除预收账款的资产负债率也同比下降5.6个百分点至70.3%。至此，“三条红线”佳兆业已有两条转绿。

这两年倒下的大小开发商，多是因为现金流断裂。看一个企业不能单单看负债，还要看它偿还债务的能力。

佳兆业未来到期债务中，1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%，长债短债比为4.3，债务结构得到进一步优化，在手现金约471亿元，能完全覆盖短期到期债务。

与此同时，佳兆业也在持续降低融资成本。2020年，佳兆业的平均融资成本是8.7%。

在融资环境将进一步趋紧的市场预期下，CFO吴建新表示：佳兆业有着丰富的土地储备、有着优质的城市更新资产、有着良好的信用评级，是大型银行等金融机构的优质客户，合作基础是牢固的。今年佳兆业会继续拓展多元化的融资渠道，争取今年把融资成本再下降100个BP，到达7.8左右。

城市更新对利润的强力支撑

其次，是佳兆业冲锋多年的万亿蓝海——城市更新。

2021年，“城市更新”首次被写入政府工作报告，政府重视及支持程度可想而知。作为国内最早深耕城市更新的房企之一，城市更新为佳兆业带来的红利正在加速释放。

报告期内，佳兆业转化项目位于香港、深圳及广州，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。在已实现的合约销售里，城市更新项目占比1/3，成为集团销售贡献的重要来源。

深圳佳兆业城市广场

旧改能以超低成本获取土地，对利润率产生巨大贡献。报告期内，佳兆业的毛利率为28.5%，保持在较高水平，相信城市更新的项目功不可没。

管理层表示：目前公司已售未结算的金额约是800亿，预计的毛利润率也能维持在28-30%之间。根据工程的进度以及交付的情况， 预计今年结转收入的毛利率也将保持在这一区间。

目前，佳兆业共有超5000万m的城市更新储备，未来1-2年，城市更新转化可售面积约420万m，总货值可达2000亿元。

值得注意的是，前两年佳兆业城市更新转化为土储的货值，分别是350亿元和650亿元，但未来两年的预期却大幅增加到2000亿元。并且在集团的三年计划里，会有500万m的储备实现转化，这仅仅占总储备的1/10。

可以说，佳兆业先前的城市更新项目，将进入一个加速开花结果的阶段，这对集团的毛利率、净利率的强力支撑不言而喻。

在“中国房地产城市更新优秀企业”的评选中，佳兆业连续三年获得第一名，获得权威机构及市场的高度肯定。

货值6700亿，土储建面大湾区占五成

都说中国地产看华南，华南地产看深圳。在大湾区的加持下，湾区九城的虹吸效应愈发明显，聚集了大量的资本和人口，资金宽裕、人居需求旺盛，对房企有着明显的利好。

就拿深圳来说，现在新房稀缺到什么程度？哪怕你手上资金充裕，但若社保没缴纳个5、6年，可能连摇号资格都没有。物以稀为贵，生于深圳、扎根于大湾区的佳兆业，手上的项目和土储在市场上都是香饽饽。

报告期内，佳兆业超70%的确认收入来自大湾区。截至去年末，佳兆业在全国51个城市，拥有217个房地产项目，土地储备约2880万m，总货值超6700亿元。其中大湾区土地储备约1590万m，占集团整体土地储备的55%。

城市更新方面，佳兆业绝大部分储备项目同样位于大湾区，广深两地货值占比高达86%。

目前佳兆业201个城市更新储备项目中，有120个位于深圳。随着《深圳经济特区城市更新条例》正式发布，城市更新项目拆迁安置协议签约率达95%，就可依法对项目调解及征收，这将进一步加速佳兆业城市更新项目转化。

深圳这个寸土寸金的地方，货值易涨抗跌。例如2020年地价最高的是南山区，均价62975元/m，坪山区16398元/m最低。而佳兆业在深圳的城市更新新增项目土地成本仅为13940元/m，项目的含金量及利润十分可观。

业绩会上郭老板也提到了：现在深圳竞争是非常激烈的，我们复制到广州、大湾区，特别是复制到上海，复制到贵州，这个模式相对而言比较成功，相信也可以为我们自身，以及当地的经济发展出一份力。

结语

市场不会忽视优质的企业。佳兆业的股价自2020年3月低位以来，录得同行业最高增幅，达69%，总体股价由去年初至今升幅达7%，跑赢恒生指数及恒生地产指数。

但值得一提的是，佳兆业目前市值仅为223亿港元（折合人民币188亿元），市盈率仅为0.57，仍处于低估值状态。佳兆业从深圳起家，又有着城市更新之王的定位，即使在最悲观的跌价预期之下，城市更新的利润率也不会降低，佳兆业仍有大幅的升值空间。