【年报有料(16) | 富力地产】纳储力度减弱，财务质量优化，净负债率降至130%（2020）

亿翰智库 • 2021-03-26 04:01

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2020 富力地产

2020年富力地产销售业绩表现平淡。权益销售金额同比增长0.4%，权益销售面积同比下降8.1%，并且协议销售金额较2020年的销售目标1520亿元也存在一定差距。另外，新冠疫情也使得富力地产各盈利指标也表现下滑态势。例如毛利润率下降9个百分点至23.7%，净利润率下降0.5个百分点至10.6%。富力地产拥有较多的土地储备，并且在过去积累了较多的旧改资源，因此在优化财务质量的诉求下，2020年企业采取审慎的土储投资策略，新增土储总量减少。

此外，富力地产积极削减债务，通过积极促销售、去库存，出售非核心资产，以及减少投资支出等，使得货币资金总量增加，有息负债规模下降，债务指标优化，财务质量改善。但是如果以三道红线为衡量标准，那么企业仍然处于红档，并且企业短期到期债务相对较高，货币资金较低，2021年仍然具有一定的偿债压力。

一

2020年销售业绩与盈利表现偏弱

2021年销售目标1500亿元

2020年富力地产销售业绩表现平淡。权益销售金额同比增长0.4%至1387.9亿元，权益销售面积同比下降8.1%至1153.1万平米。另外，较2020年协议销售目标1520亿元也存在一定差距。

2021年富力地产将协议销售目标下调至1500亿元。根据企业披露的信息，2021年企业可售资源将达到2700亿元，预计56%以上的去化率即可完成2021年协议销售目标。

在盈利能力上，富力地产各盈利指标也表现为下滑态势。其中营业收入下降5.4%，但营业成本上升7.3%，直接导致毛利润下降31.5%至203.9亿元，同时毛利润率下降9个百分点至23.7%。与之相对应，净利润下降9.4%至91.5亿元，净利润率下降0.5个百分点至10.6%。从富力地产的营业收入构成容易看出，其中物业发展和酒店运营是贡献营业收入的两大核心业务，但是这两大业务在疫情冲击下，营业收入都有所下滑。首先，2020年物业发展业务中交付的销售物业量增加，但是销售均价下降。具体而言，2020年销售物业交付面积增长10%至916.7万平米，销售均价下降10%至8600元/平米，所以最终导致物业发展营业收入下滑。其次，受新冠疫情影响，人们降低了出行和出游的频率，对酒店行业形成了较大的冲击，从而也使富力地产的酒店运营收入下降了25.6亿元。

另外，我们注意到富力地产有息负债相对较高，2018-2020年利息支出分别是94.5、137.3和144.3亿元。虽然符合资本化条件的利息支出可以进行资本化，短期不会以财务费用的形式影响企业的净利润，但是当项目交付后，收入结转的同时，资本化的利息也会以营业成本的形式相应结转，所以过去高额的利息支出也在不断地摊薄企业的净利润。

二

为优化财务结构

2020年降低拿地力度

富力地产拥有较多的土地储备，并且在过去积累了较多的旧改资源，因此在优化财务质量的诉求下，2020年企业采取审慎的土储投资策略，新增土储总量减少。

2020年富力地产新增权益可售面积385.5万平米，较2019年下降58.9%。与此同时，按面积计算的投销比进一步下降至0.3；总权益可售面积下降至5187.8万平米。我们认为，企业降低拿地力度的底气有两点，一是企业本身拥有的土储存量较多，存续比达到了4.5年；二是企业拥有较多的城市更新资源，其中2020年成功转化了130万平的建筑面积，城市更新或者旧改项目一旦转化将为企业补充土储。另外，在三道红线政策出台后，以富力地产2019年年报中的数据计算，企业的净负债率、剔除预收账款的资产负债率也以及现金短债比等三个指标均踩线。在三道红线融资规则下，企业处于红档位置，这制约了企业的有息负债增速。因此，在土储相对充足的情况下，我们认为企业的短期诉求可能更偏向于优化财务质量，降低财务杠杆，而非大量拓展土地储备。 需要注意的是，城市更新项目的转化周期较长，不确定性更大。因此，在新增土储较少的情况下，企业要实现规模的增长，可能重点在于盘活存量土地储备。

三

货币资金增加，有息负债减少

但仍处于红档

2020年富力地产积极削减债务，在积极促销售、去库存，出售非核心资产，以及减少投资支出等策略下，富力地产的货币资金总量增加，有息负债规模下降，债务指标有所优化，财务质量有所改善。

例如，与三道红线相关的三个指标均改善。首先，富力地产有息负债减少374.1亿元，货币资金增加15.1亿元，以及发行H股筹资25.24亿港元增加了所有者权益，使得净负债率下降了68.7个百分点，降至130.2%。其次，剔除预收账款的资产负债率下降了2.8个百分点至76.7%，最后，现金短债比小幅增加至0.4倍。综合来看，在2020年，富力地产的债务指标有了一定的改善，但是如果以三道红线为衡量标准，那么企业仍然处于红档。换而言之，企业当前的杠杆仍然相对偏高。另外，企业资产负债表中长期借款当期到期的金额达到529.6亿元，并且还有109.2亿元的短期借款，而企业现金及现金等价物仅256.7亿元，因此具有一定的偿债压力。