【年报有料(14) | 美的置业】销售额稳定增长，两大城市群贡献65%份额（2020）

长三角和珠三角贡献65%销售份额

货值充裕保业绩增长

2020年美的置业实现销售金额1261.2亿元，同比增长24.5%，实现销售面积1111.4万平米，同比增长10.9%。随着公司布局城市能级的提升，销售单价达到11351元/平米，同比上升12.4%。从公司的销售分布来看，长三角和珠三角贡献了美的置业超过60%的销售份额，达到64.5%。其中长三角地区实现销售金额587.1亿元，同比增长61.7%，珠三角实现销售金额227.2亿元，同比增长21.5%。我们认为，美的置业区域深耕效果显著，是公司销售业绩稳健增长的关键，其中11大区域中有6个城市全年销售金额超过100亿元。

投资方面，美的置业的投资布局不断向中心城市和核心一二线城市靠拢，持续推进区域深耕和城市升级。从投资力度来看，2020年公司新增土地储备944万平米，新进温州、洛阳、绍兴和珠海等核心城市。从总土地储备来看，截至2020年底，公司拥有土地储备5398万平米，涉及到63个城市的321个项目，集中分布在长三角、珠三角、长江中游、华北地区和西南城市群五大区域。 我们认为，美的置业未来仍有望实现销售业绩的稳定增长，主要有两个原因：第一，长期深耕重点城市群。长三角和珠三角贡献的销售份额超过60%，并有6个城市销售金额超过百亿，这些地区市场热度较高，住房需求旺盛，是推动销售规模增长的主要动力。第二，货值充足。公司拥有的土地储备超过5300万平米，存续比达到4.9，可满足公司未来5年左右的发展，即使短期内投资力度有所放缓，但仍满足公司开发的需要。

二

营业收入快速增长

业绩锁定性强

2020年美的置业实现营业收入524.8亿元，同比增长27.6%；实现净利润48.3亿元，同比增长11.5%；毛利润率和净利润率分别为22.2%和9.2%。物业开发和销售业务是公司收入增长的主要来源，达到515.2亿元，收入占比达到98.2%。

美的置业费用率明显下降，2020年公司的管理费用率、销售费用率、财务费用率分别为6.7%、4.2%和5.9%，相比2019年分别下降2.3、2.0和2.7个百分点，概因公司加强对营销费用、行政开支的管理，从而减少了对净利润的侵蚀。

已售未结转金额不断增加，2020年已售未结转金额达1178亿元，比2019年增加217亿元。已售未结转中预计一年内可结转547亿元，占比55%，保障未来营业收入的稳健增长。

三

融资成本进一步下降

信用评级AAA

2020年，美的置业财务杠杆具有明显改善，融资成本进一步下降，风险管控不断加强。

在融资方面，美的置业持续发挥低成本融资优势，拓展融资渠道，主动降杠杆，提升财务管理效能，为公司持续稳健发展提供充裕的资金支持。在此基础上，美的置业获得中诚信国际信用评级AAA，评级展望稳定。与此同时，平均融资成本相比2019年的5.9%下降0.6个百分点至5.3%，其中新增借款的平均融资成本仅为4.9%，处于行业较低水平，彰显了公司较强的融资能力。

在偿债方面，截至2020年底，净负债率为79%，相比2019年下降10个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为77.6%，相比2019年下降3.5个百分点；现金短债比为1.5倍，非受限资金能完全覆盖短期有息负债，偿债能力较强。另外，在公司融资类型中，有83%的比例是银行贷款和债券融资，一年内到期的有息负债占21%，资金成本较低且风险可控。

我们认为，美的置业货币资金充裕，短期偿债能力强，资金成本低是公司的优势，而长期偿债能力拥有较大的提升空间，销售规模的稳定增长也有利于公司快速回流资金，进而缓解长期债务压力，降低风险。

典型房企年报披露时间（2020） 图表：E50企业样本展示