【年报有料(6) | 金辉控股】以现金和利润为管理导向，“三道红线”全部转绿（2020）

一

销售额近千亿

同比上升73.6%

2020年，金辉控股实现销售金额达972.0亿元，同比上升达73.5%，实现销售面积692.0万平米。分区域来看，公司有两个区域合约销售金额超200亿元，其中长三角区域实现销售金额达250.0亿元，占比达25.7%，华南区域实现销售金额达201.9亿元，占比20.8%；从城市角度来看，2020年公司有两个城市销售金额突破百亿——西安和福州，销售金额分别达140.0亿元及117.6亿元，这两个为企业深耕城市，除此之外，公司有五个城市的销售金额突破50亿元，其中三个位于长三角区域，一个位于西南区域，一个位于环渤海区域。

我们认为公司在长三角区域及华南区域销售表现突出的原因主要有两点： 第一，在疫情的影响下长三角区域率先复苏，由于市场平均售价处于较高的位置，整体销售金额较高； 第二，公司于华南区域的销售金额主要由福州贡献，且公司于福州布局的项目大多布局在仓山区及晋安区等核心区域，平均售价高达25333元/平米，因此尽管销售面积不足西安的50%，但两者的销售额差距较小，带动了整个华南区域的销售增长。

二

全国均衡化布局

对冲区域市场波动

金辉控股秉承着“全国布局、区域聚焦、城市领先”的投资战略，2020年新增53个项目，建筑面积达430.1万平米，覆盖15个二线重点城市，主要集中在长三角及粤港澳区域。截至2020年12月31日，企业总土地储备达3072.7万平米，覆盖了全国32个核心城市，其中94.7%均位于二线及核心三线城市，权益土地储备达2404.8万平米，权益占比高达78.3%，较高的权益比例是公司盈利的保障。

分区域来看，金辉控股全口径土地储备分布较为均衡，除西北区域土地储备占比达23%之外，其余区域的土地储备均在10%-20%之间；细化到城市，公司于西安的投资占比较大，土地储备达669.4万平米，占比21.8%。在房地产市场监管加严的环境下，较为均衡的布局可以有效对冲调控政策带来的市场波动，且随着国内城镇化率不断提高，二线及核心三线城市房地产增量市场相对广阔，有利于企业规模提升。此外，在区域聚焦的同时选择市场面较好的城市进行深耕化布局，可以提高公司业绩的韧性，同时深化品牌影响力。

三

盈利能力不断提升

费用管控不断加强

随着金辉控股销售规模的稳定增长，公司盈利指标也有所上升。2020年公司实现营业收入348.8亿元，同比上升34.3%，分业务来看，金辉控股的营业收入主要来自于住宅销售，2020年实现收入316.5亿元，占比90.8%，且公司的商业部分增速明显，在疫情的影响下依旧实现了27.3亿元的收入，同比大幅上升222.5%。同时，随着公司的销售规模迅速上升，预收账款由2019年的566.9亿元上升至690.9亿元，充足的预收账款为公司提前锁定了大部分业绩，是盈利能力上升的有效保障。

此外，从金辉控股三费费用率的走势来看，公司的财务费用率呈不断下降趋势，2020年公司的财务费用率为12.8%，较2019年下降了3.4个百分点，费用管控能力的不断增强亦有利于公司盈利水平的提升，2020年金辉控股净利润率为11.0%，较2019年上升了0.6个百分点。

四

“三道红线”全部转绿

评级持续提升

2020年，金辉控股明确了“以现金及利润为管理导向”的发展战略，期内实现了“三道红线”全部转绿：净负债率由2019年的166.9%下降至75.3%，剔除预收账款的资产负债率（双向扣除）由2019年的76.9%下降至69.0%，现金短债比（严格版）由2019年的0.5上升至1.1。IPO带来的资金流入为公司的负债结构带来了较大的改善，且伴随着融资渠道的打开以及债务结构的持续改善，公司的融资成本由2019年的7.8%下降了0.3个百分点至7.5%。我们认为，当前融资环境趋严，金辉控股明确以现金为重，有利于公司的长远发展。 基于金辉控股市场地位的提升、财务杠杆的改善及优质且充足的土地储备，2020年以来多家评级机构上调公司评级。2020年7月7日联合评级国际有限公司将金辉控股的国际长期发行人评级从“BB-”上调至“BB”，展望稳定；2020年10月14日，惠誉将金辉控股的长期外币发行人违约评级（IDR）展望从“稳定”上调至“正面”；2021年1月，标准普尔上调公司长期发行人信用评级至“B+”，同月穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望。

典型房企年报披露时间（2020） 图表：E50企业样本展示