绿城中报“尴尬”了，拼高周转“这么猛”

来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

这月上旬以13.1万元/㎡楼面价刷新“全国单价地王”，在上海徐汇滨江夺地的拿地大鳄——绿城中国，近日公布了2024年中期业绩。

看绿城这份中期成绩单，给外界一种较深刻的印象，即“收入规模越大，利润反而越低”。

实际上，绿城在各地的房子卖得并不便宜，甚至比周边可能还很贵，怎么就会陷入“增收不增利”或“规模越大，利润越少”等尴尬？

具体看，2024年上半年，绿城中国取得营收约695.6亿元，同比增幅22.1%，再创历史新高，但多项关键盈利指标遭遇下滑。

该期内，绿城录得毛利91亿元，同比减少8.2亿元，降幅达到8.27%，毛利率13.09%，同比下滑约4.32个百分点，其中物业销售毛利率11.7%，同比下滑4.3%；净利约33.2亿元，同比减少13.2亿元，降幅高达28.4%；公司股东应占利润约20.45亿元，较去年同期25.45亿元下滑达到19.65%。

针对公司股东应占利润下滑近2成，绿城对外解释说，一是受市场下滑及限价影响毛利率下滑，二是资产减值及公允值损失17.5亿元，同比增加近13亿元。

具体看着两项减值，据绿城披露说，资产减值净亏损14.22亿元，同比增加近10亿元，而预期信用亏损模式下的减值净亏损3.24亿元，同比增加近2.52亿元。

从以上可以看出，绿城上半年计提资产减值净亏损同比大幅提升，这部分资产减值很大程度上应是在建产品存货，成本可能已低于相关项目周边实际销售市场均价。

不过，绿城特别强调了“扣除资产减值亏损、公允值亏损以及汇兑与收购损益后”公司股东核心净利同比增幅27.5%至约49.5亿元。

就算如此，被投资市场非常看重的绿城当期毛利及毛利率都是下滑的，且近几年也是持续下滑的。针对毛利及毛利率下滑，绿城解释说，一是售价不及预期，二是拿地聚焦一二线城市，对安全及抗风险能力要求较高，毛利率相对较低。

实际上，绿城近两三年逆市拿地凶猛，楼面地价屡创新高。

2021年，绿城新增拿地平均楼面价9080元/㎡，该年末总土储平均楼面价7182元/㎡；
2022年新增拿地平均楼面价飙到14620元/㎡，该年末总土储平均楼面价涨到7582元/㎡；
2023年新增拿地平均楼面价14231元/㎡，该年末总土储平均楼面价涨到7982元/㎡。

2024年上半年，绿城新增项目15个，总建面131万方，新增货值333亿元，其自身承担拿地款154亿元，平均楼面价14408元/㎡，虽比不上2022年新增拿地楼面价，但已超过2023年新增拿地楼面价。

为此，绿城开启了“薄利多销"的高周转模式，在其中报表述中也格外瞩目。绿城说，上半年新拓项目预计全部当年实现首开，上半年新增货值预计当年销售转化率63%。

换言之，绿城今年上半年新增拿地的任何一个项目，不仅要年内首次开盘，还要卖掉该项目总货值的逾6成。

具体看，绿城对外透露说，今年上半年新增项目从拿地到开工、经营性净现金流“回正”分别提速0.4、2.1个月至1.7个月、9.5个月。

也就是说，绿城拿到地后，50天就动工了，不到10个月就要经营净现金回正。其举例说，在杭州市场从拿地到经营性回正已从8.8个月缩短到7.1个月，而在西安市场更猛，从拿地到经营性回正已从6.7个月缩短到3.5个月。

早些年（2009年左右），万科曾有个“5986”快周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、首月售出8成，6成是住宅”。
后来，不少房企都学到了精髓，千亿“地产黑马”频出。
比如蓝光内部有个“3641”，即“拿地3个月内开工，4个月开盘，当日去化率60%，1年内现金流为正”。
碧桂园进一步提速，先是推出“456”模式，即“4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金流为正”，后又升级成“345”模式，即“3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用”。

当前楼市仍在继续深调、探底，很显然，绿城又将过去房企“高周转”法宝拿过来用了，从拿地到开工直接压缩到几乎是1个半月多点的时间，比过去很多黑马房企都还生猛，几乎可以赶上碧桂园的拿地开工节奏。

来源：地产密探图库

8月上旬，绿城抢到上海徐汇滨江全国新单价地王项目，以溢价率“触顶”30%且最终摇号竞得，楼面价约13.1万元/m，总耗资48.05亿元。据上海业内知情人士近日透露，这个项目也是高周转思路。

针对2024年下半年，绿城对外透露了5条策略，其中有三条引人关注。

第一条就是抓去化，不断自我加压；
第二条就是抓资金，“早收晚支”；
第三条是抓投资，除了核心城市核心地块外，还提到非核心城市优质结构性机会。

截至今年6月底，绿城中国手上“已竣工待售物业增加到418亿元，发展中物业2266.17亿元”，存货及可供发展物业合计才95.8亿元，也就是说，绝大部分是在建及现房项目。

这可以看出，在当前楼市行情下，在建工程占比偏高的这种产品结构，对绿城整个集团资金要求及占压是必然的。

该期末，绿城中国银行结余及现金711.5亿元，比上年底增加14亿元，一年内到期应付的“银行及其他借款、优先票据、公司债”合计353.14亿元，跟去年底325.45亿元相比增加了近28亿元。

注意！绿城中国贸易应付款主要是贸易采购款及承包商款，该期末余额460.7亿元，基于开票日起算，在半年内达到350.7亿元，半年到1年76亿元，超1年为34.4亿元。

此外，绿城中国一年期以上有息债务合计1130亿元，比去年底增加了约百亿元。这说明，绿城有息债务在逆市扩张，从迅猛拿地且已位居拿地榜前列可窥一斑，这要求其必须“高流速”，否则就会有麻烦。