碧桂园，也有烦恼？

作者 l 橙子

最近关于碧桂园这家“宇宙房企”的消息除了表现不理想的半年报和持续下跌的股价，恐怕就是日前拿到一笔15亿人民币的融资。

根据碧桂园公告信息，9月19日碧桂园成功发行一笔规模15亿元，票面利率3.2%，为期三年的2022年度第一期中期票据，而且还拿到中诚信国际的AAA评级。

图片来源：碧桂园官方公告

值得一提的是，这笔票据还拿到中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤销连带责任保证担保”。

意思就是一旦碧桂园还不上钱，会由中债信用增进公司代为偿还，这在当前谈房地产债色变的当下，可谓打下一剂强心针。

受此影响，碧桂园该笔票据认购倍数达2.86倍。

尽管在融资市场顺风顺水，但持续下滑的盈利质量和流动性压力，仍是困于碧桂园头顶的达摩克里斯之剑。

销售不及预期

经营业绩下滑

自2019年房地产寒冬日益严峻以来，整个楼市由此进入一轮大的回调期，尤其是今年来，整个房地产行业几乎都面临严峻的业绩压力。

易居克而瑞数据显示，今年上半年全国百强房企销售额同比降幅达50.30%。

碧桂园作为国内头部房企，尽管没有步恒大后尘，但其经营层面却并没有获得持续性增长。

2020年，碧桂园营收和归母净利同比分别负增长4.74%和11.45%；

2021年营收同比仅增长13.01%，但同期归母净利润却同比负增长23.49%。

到今年上半年，碧桂园累计权益销售额仅为1851亿元，同比下滑38.9%。

受此影响，碧桂园上半年实现营收1624亿元，实现归母净利润6.12亿元，同比增速分别下降30.89%和95.92%，业绩下滑明显。

图片来源：东方财富

今年前九月，碧桂园累计实现权益合约销售金额为2760.9亿元，同比下降38.41%。

销售层面表现不佳，或许与碧桂园近年来销售价格逐年走低有关。

有媒体统计，碧桂园销售均价在2018年达到最高9266.6元每平方米后，便进入下跌通道。

到2021年碧桂园的销售均价已下降至8402.3元每平方米，几乎回到了2017年水准。

而从2022年的前八个月数据看，碧桂园的销售均价进一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的销售均价还要低。

加上碧桂园主要聚焦三四线城市，如此便不难理解碧桂园持续下滑的业绩表现了。

受业绩表现不及预期影响，碧桂园在现金流方面也面临一定压力。

流动性压力越发明显

对房企而言，流动性压力的评估一方面来自收入，另一方面来自债务。前者决定房企流动性资金的增额情况，后者则直接关系房企现金蓄水池的深度。

收入方面，前面有所提到，受整体大环境影响，碧桂园近年来销售情况难复往日辉煌。

今年上半年碧桂园营收增速同比负增长30.89%，而归母净利润同比增速则负增长95.92%。

再到今年前9个月，碧桂园合约销售额同比下降了38.41%。

也就是说碧桂园的赚钱能力至少今年来表现相当一般，可即便如此，碧桂园仍于今年上半年实现经营性现金流净额52.53亿元。

图片来源：东方财富

尽管上半年碧桂园实现经营性现金流的净流入，但销售层面表现不佳却也是事实，碧桂园的造血能力下降明显。

而债务方面，则直接将碧桂园的流动性压力值拉满。

根据其财报数据，2021年，碧桂园负责总额同比微降，却仍达1.648万亿。再到今年上半年，碧桂园的负债总额进一步有所下降，但仍高达1.588万亿元。

图片来源：东方财富

在全部负债类型中，流动负债占据主要比例。

截至今年上半年，碧桂园流动负债规模为1.339万亿元，占总负债规模的比例超过84%。

图片来源：东方财富

其中仅优先票据、银行及其他借款、应付债券合计规模就达到728.47亿元。

尽管碧桂园当前拥有现金及现金等价物1235亿，但考虑到碧桂园高周转经营模式下的资金需求，要同时满足经营和偿债还是存在一定压力的。

从其半年报数据来看，今年上半年，碧桂园因债务清偿，其融资性现金流净额较年初持续净流出达326.1亿元。

受此影响，碧桂园上半年现金及现金等价物净减少234.8亿元。

图片来源：东方财富

这也再度说明债务压力对碧桂园流动资金的充裕性影响不小。

不过，尽管债务规模庞大，但碧桂园跟利息支出相关的财务费用貌似不高。

今年上半年，面对万亿总负债，碧桂园的财务费用只有44.82亿元，而且每年还有几个亿到几十亿不等的利息收入。

图片来源：东方财富

此前有媒体表示，造成这种情况的原因可能在于碧桂园将利息支出全部资本化，这么做的好处可以计入资产，增加当期利润，提高净利率，同时还能调节"三条红线"。

不过，这仍不能掩盖市场对碧桂园的流动性压力的担忧。

9月19日，标普将碧桂园的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”，展望由稳定调整为“负面”。

而在今年更早些时候，惠誉和穆迪也相继下调了对碧桂园的评级。

随着三四线楼市愈加冷静，市场回归理性之际，未来碧桂园还能否讲好在三四线楼市的故事也成为市场关注焦点。

而今其销售均价逐年下滑，并非一个利好信号。

同时万亿负债，也让碧桂园这艘大船，正在经历曾经一些房企面临过的风浪，只是碧桂园的外部环境，微微略好。

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