物业乱收费背后：资本退潮后急需“创收”

撰文 / 李逗

编辑 / 孙春芳

交了费，却享受不到该有的服务，业主苦物业久矣。

最近两年，物业公司乱收电费、装修基金费、停车费等问题频发。为了防止自己交的物业费被暗箱操作，一些业主们开始主动采取应对之策。

2022年8月，9户来自北京新方向中心的业主联合举报称，经过业主们亲自检验对比发现，过去3年多时内，这栋商业大楼的物业公司金隅大成物业多收了近400万的电费。不过，另一方的金隅大成物业也在喊冤，称“不存在多收电费现象”。

物业和业主的纠纷本不是什么新鲜事儿，双方历来恩怨不断。但在今年，SOHO中国、圆都物业等公司相继接到“罚单”，业主和物业之间的天然不信任，被再次放大。

对物业公司来说，现实的困难摆在眼前：物业服务本来挣的就是个辛苦钱，这个行业业务成本高、上涨空间有限，很难赚到钱。而在目前日子愈发艰难之下，部分物企也就打起了增加点“灰色收入”的主意。

而资本市场对于物业的热捧也已经过去。

过去两三年来，被包装成智慧物业、互联网平台的物业故事，在资本市场轮番上演。一个原本最朴素传统的行业，成了很多房企老板“提款”的钱袋子。

而在资本退潮后，很多物业公司估值大减。很多人这才意识到，资本不仅没有成为点燃物业行业的一把火，反倒让物业离“搞好服务”这个最本质的需求，越来越远了。

事多钱少盈利难

2022年8月中旬，北京市丰台市场监管局收到了一份举报信。9户来自北京新方向中心的业主联合举报称，经过业主们亲自检验对比发现，这栋商业大楼的物业公司金隅大成物业在过去3年间多收了近400万的电费。

尽管物业方否认，但因乱收电费而被罚的公司，在今年已经至少有3家了。“我们也是看到SOHO中国遭到市场主管部门大额处罚后，才关注我们电费收取情况的。”一名业主对媒体透露道。

2022年3月，SOHO中国因向用户加价收取电费等违法行为，被罚了1.15亿元；7月，北京一物业公司在电费代收代缴中未执行国家对于一般工商业用电电价下调政策，被罚款36.09万元；8月，北京圆都物业违法收取电费遭罚款11.54万元。

多年以来，物业这个劳动密集型的行业想得到资本和公众的认可，并不容易。虽然物业行业市场空间很大，但弊端也很明显：不透明、无规则可循、服务模式落伍、物业纠纷不断。

最初的物业管理，还只是开发商瞧不上的生意，它仅仅作为卖房子时的一个营销卖点存在。地产商对物业的期待也不高，原因很简单：物业费难收，利润也极低。

2013年时，全国物业管理百强企业净利润仅5.6%。而当时的房企利润利率却达到25%左右。为了房子好卖，贴钱做物业，是行业的常态。

早于2003年，中国物业管理协会规定了不同等级的物业服务基准价格。在政府指导价下，物业费上涨空间不大。一份调查报告显示，北京、上海、深圳、杭州、成都5个样本城市2013年至2016年物业费平均价格涨幅仅相当于1.1%。

而在另一端，却是不断上涨的人工成本。中信证券统计显示，一些物业公司的人工成本和分包成本能占到总收入的70%以上。

融创中国董事局主席孙宏斌就曾流露过对物业的不屑。2015年，孙宏斌曾宣称不会将融创物业分拆上市，理由是：物业公司就像公共服务类机构，而上市会使得物业公司变成赚钱的工具，把物业分拆上市这种做法并不可取。

当时，物业服务的价格没有被完全市场化，换言之，做得更好的物业在物业费上很难提价。这在某种程度上也让物业行业无法得到大公司的重金投入。

物业从业人员李森（化名）表示：“现在人工成本在升，但对我们来说，很痛苦的地方是收费不让涨。现阶段物业费的价格有上限，物业费不能突破指导价，这就导致企业没有办法投入大量的成本来改善服务。”

李森拿酒店和物业做了一个对比：酒店行业有三星酒店和五星酒店的认证差别，大家会愿意花钱买五星酒店的服务，但物业服务没有类似的认证体系，“当然，好的服务物业费价格可能高点，差的可能低点，但没有量化的指标，服务好坏价格差异不会太大。”

资本的风刮得太快了

物业公司还没有完全整明白怎么赚钱的时候，资本的风就提前刮过来了。

大多数房企通过补贴维持物业费的时候，一家深圳的小地产商——花样年，决定跳出行业“天花板”。

2014年6月，花样年将分拆的物业公司彩生活推向港交所，成为第一个敲钟的物管公司。当时的花样年规模很小，年收入只有几十亿，但是野心却不小。彩生活打出了O2O(online to offline,线上到线下）的运营口号，提出用互联网思维的方式，颠覆行业传统模式。

身后操盘的人，是花样年总裁潘军——一位曾因2002年策划了克林顿“碧海云天中国行”营销活动，而在业内小有名气的地产老炮。彩生活上市时，潘军也拉来了一位名人周鸿祎，作为基石投资者为彩生活站台，周鸿祎甚至被视为是最早跨界房地产的互联网人。

此后的数据证明，彩生活成了吃到第一口资本红利的物企。它的股价一路飙升，市值很快超过母公司花样年，令业界诧异。原本不被看好的物业，摇身一变成了最高大上的行业。

很多房企都眼红了。大小物企们不再安于挣那点服务费，大都盯着物业公司上市交易十倍二十倍的PE倍数。它们开始跟着效仿，争相涌入，要当风口上的猪。据此前不完全统计，2021年共有十几家物业公司登陆港股。

在地产业务上越来越难挣大钱的大佬们，把物业当作公司转型的希望。碧桂园的杨国强说，物业就是碧桂园的明天。恒大的许老板也不甘掉队，立下规模与利润的军令状，要求恒大物业每年新增3.6亿平方米在管房产面积。就连最初嫌物业不赚钱的融创集团董事局主席孙宏斌，也在2019年把融创服务推上了市。

巨头们跑马圈地的原因，无外乎盯上了物业高估值的肥肉。

以碧桂园服务为例：2018年碧桂园服务上市时，营收只有96亿港元，是母公司碧桂园4800亿港元营收的零头。但碧桂园服务彼时的估值却超过了母公司的一半，达到了1200亿港元。上市短短两年后，碧桂园物业就成了物管行业的老大，最高峰达到2800亿港元市值。

但最终，故事还是讲不下去了。将虚高的物业股股价打回原形的，正是当初把它捧上资本市场的母公司地产集团。当地产主业因融资新规、销售不畅而资金断裂时，和地产母公司关联业务最深的物业板块，一同受到了资本的冷眼。

由于与地产行业的紧密关联，资本市场开始担心，控股地产母公司会把手伸向物业公司的钱袋子，物业股开始出现了大幅下跌。2021年7月以来，物管行业股票开始一路狂泻，高光不再。

而资本市场的担心果然被大白于光天化日之下：2022年7月，恒大物业不翼而飞的134亿元存款有了调查结果，在恒大集团爆雷后，恒大物业质押相关的贷款透过第三方，通过多次质押担保后，又划转到恒大集团。

调查结果一出，很快引发轩然，由之引发的对物企成长性、现金流安全等问题的担忧，成为压垮物业估值的关键。

克而瑞物管数据显示，2022年7月，相比月初来说，59家上市物管企业的股价中，有46家物企都出现了下跌趋势。其中，跌幅最大的是力高健康生活，降幅达到68%，碧桂园服务也下跌了50%以上。

这个时候，很多机构才回过头来重新审视物业的盈利模式。大部分上市物管企业的利润，主要靠母公司提供的增值服务来支撑。从2014年第一家物管企业上市至今，业主增值服务，一直被各家物企们当作业务增长点。但时至今日，许多关于业主增值服务的尝试都失败了。很多增值业务最后就成了租售车位、装修等名目，还是传统的模式。

“不管物企的业务规模多大，模式还是一样的，没有发生真正的改变。”睿观研究院院长郝炬认为。

而喊着要用资本的手段颠覆行业的彩生活，最终在资本游戏中消亡了。2021年，彩生活在枯竭的现金危机下，不得不卖身给了碧桂园服务。一位物企观察人士说道，“彩生活的问题不在于业务模式和发展战略，而是快速增长创新业务的同时，实际上忽视了服务质量，最后导致了整体的失败。”

“物管老大哥”辉煌不再

靠讲故事的日子过去得很快，市场大环境已经改变。即使是去年还在大手脚“买买买”的碧桂园服务，在今年的形势中也得省着点花。

面对今年复杂的形势，碧桂园服务提出了“降速”：追求有现金回报的利润，通过收购扩大规模反而不是现在的重点了。8月24日碧桂园服务举行了2022年年中业绩会，会上公司管理层表示，今年并无大的物管收并购计划，并强调碧桂园服务不再追求规模收购。

过去一年来，碧桂园服务成了物企收并购市场中出手最阔绰的“金主”。2021年起，碧桂园服务接连收购了蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生活旗下邻里乐控股以及中梁百悦智佳等物管公司的股权。

虽然碧桂园服务的收费管理面积大幅增长，营收数据有所提升，但是毛利率却没有跟上。2022年上半年，碧桂园服务整体毛利率为26.9%，同比去年同期的33.4%下降6.5%。

另一方面，受恒大物业百亿资金案影响，“物管老大哥”也感受到了余震。7月27日，碧桂园一则配售融资的消息，牵连碧桂园服务的股价大跌。当天下午三点，碧桂园服务紧急召开了投资者电话会议， 管理层直接喊话表示，“（我们）不会成为下一个恒大物业。”

赫焗认为，“恒大物业的情况只是个例，并不是所有企业都敢这么做。虽然物企受地产母公司下行影响较大，但从物业公司的业务情况来看，自身业务的经营稳定性是没有问题的。”

但，这并没有消除资本的隐忧。针对市场对于碧桂园服务是否有关联性资金占用的质疑，碧桂园服务首席财务官黄鹏直言，不存在占用款项，关联账款均是正常经营性往来账款，“不存在任何附带项的担保，大家不要担心”。

尽管有管理层的信誓旦旦，碧桂园服务当天的股价依旧下跌4.58%，总市值缩水至441.8亿港元。

而从全行业来看，一系列数据都证明，资本市场还未能重拾对物业板块的热情。今年以来上市的物企中，连一些央企背景的物企都遭遇了“开门黑”，上市首日即遭遇破发，股价连跌数日，甚至遭遇腰斩。

与此同时，备受瞩目的龙湖服务板块-龙湖智创和万物云，也始终没有传来上市成功的敲钟声。

万科在2021年11月明确提出将拆分万物云，虽然已有了聆讯通过的好消息，但离上市成功还差临门一脚。而在物业上市这事上，始终三缄其口的龙湖物业，也在今年初披露龙湖智创招股书，但也迟迟未能真正上市，不久前龙湖智创再次更新了招股书，等待上市良机。

郝炬对《财经天下》周刊表示，从行业层面来看，上市物业公司的增长会整体放缓，并购带来的高速增长阶段已经过去了。“对于物业公司来说，短期的风口效应似乎在消退。这个行业更应该关注如何降本增效，如何获得更稳健的业务增长，如何开拓探索真正的创新业务。”