正荣地产的自救法则丨资色曝财报

三月财报季结束，能否按时“交卷”成为房企业绩评判的一个重要分水岭。相对于多家房企无法发布业绩公告而停牌，已披露2021年度业绩公告的房企无疑让市场多了一份安心。

其中，刚经历股价暴跌的闽系房企正荣地产如约交出了2021年成绩单，向外界释放了较为积极的信号。

3月31日，在2021年度业绩会开场。正荣地产董事会主席黄仙枝并不避讳公司的处境，直言正荣地产面临着前所未有的困难；但与直接躺平企业形成鲜明对比的是，正荣地产维系经营的稳定，努力展开自救。

自救措施从内外两个方向开展。于企业内部，正荣聚焦经营和销售，盘活可用资金；外部积极展开诚恳沟通，进行债务展期，以时间换空间。正荣地产坦诚直面现状，并积极给出解决方案，在内房股资本信心重建的道路上做出了积极的努力。

2021年是正荣地产转型高质量发展的第三年，也是“新三年战略”的最后一年。为努力撕掉闽系房地产“高杠杆”、“高负债”的标签，向外展现稳健的新形象，正荣地产积极优化债务管理，通过运营提效和优质土储布局带动企业盈利能力稳步提升。从数据上看，正荣地产的自救措施初见成效。

01

业绩基本达标 

销售表现优于行业平均水平

业绩公告显示，2021年全年，正荣地产累计实现合同销售额1456亿元，同比增长2.6%，完成全年销售目标的97.1%。公司合约销售均价为16545元/平方米，同比增长4.06%。

2021年下半年，楼市持续转冷。据克而瑞地产研究数据显示，2021年，百强房企销售增速罕见负增长3.5%。在百强房企平均销售目标完成度不足八成和多城市房价下滑的前提下，正荣地产合同销售额年初制定目标基本实现、销售均价上涨，与土储布局结构优化和公司战略聚焦销售有一定关系。

正荣地产坚持全国化布局，深耕长三角、海峡西岸、珠三角等六大区域。土地储备中有82%位于购房需求较为旺盛的一二线城市。从销售情况看，来自一二线城市的销售占比高达90.8%，长三角销售占比达53.8%。

将土地布局于发展韧性较好、客户需求较为旺盛和抗风险能力较强的高等级城市，为正荣地产业绩增长提供保障。

同时，2021年，正荣地产为了加快销售，从施工节奏、去化结构和考核指标上不断优化。具体表现在，成立专项攻坚小组，加速长龄库存、现房和车商去化；减少对营销渠道依赖，以销售回款为考核目标；以及在不影响供货及交付下，个别项目采取分期施工、分期竣工、缓建等灵活措施。

数据显示，正荣地产目前可售货值约1300亿元，大多布局在省会及强二线城市。随着利率下行，房贷审批放松，政策见底，以及城市人口支撑，当未来购房需求得到进一步释放，正荣地产销售业绩有望进一步提升。据正荣地产预计，销售可能在5、6月份之后逐步站稳。

深入分析发现，2021年，正荣地产销售业绩向好与重点攻克长三角区域和全国一二线城市的城市布局战略相关，更与聚焦销售的运营战略相关。在地产行业下行之时，强化正荣地产发展韧性，在未来行业情况恢复时，保证正荣地产发展稳中向好。

02

债务展期盘活资产 

全力保卫现金流

在经历快速扩张后，正荣地产踩下刹车键，于2019年开始转型，决心撕掉闽系房企贯有的“高杠杆”、“规模导向”等标签，制定了向高品质规模发展的“新三年战略”。经过不断优化债务结构，正荣地产获得显著降负债效果。

受行业下行趋势影响，多家房企现金流承压，各类房企受到不同程度的影响。正荣地产亦未能幸免。从去年四季度开始，正荣地产公开市场再融资受阻；加上销售节奏放缓，以及预售资金监管趋严，资金回笼速度减慢，正荣地产资金链承受一定压力。

为了维持经营稳定，正荣地产加速120亿在途资金的回笼；退出部分项目股权和出售部分项目资产以解决流动性困难。尽最大可能盘活一切可盘活的资金是正荣地产的自救举措之一。

同时，正荣地产积极寻求债务展期。公告显示，正荣合计11.8亿美元等值票据延至2023年。这说明公司短期流动性压力大幅缓解，给公司争取经营回款的时间。这也意味着，正荣步入了风险处理的相对稳定期。

资产甩卖和协商展期只能救一时，真正化解危机还需要依靠自身销售回血。

正荣地产强调今年会尽一切的努力确保有序生产经营及抢销售回款，保品质保交付；同时，暂缓拿地，精简架构，降费用控成本，以保存现金。

当行业到了需要重塑信心的时刻，高呼信心的同时，采取行动才最为重要。从改善经营提质、到积极外部协商，从深耕一二线城市到销售成绩良好，正荣地产还有信任基础。

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