绿城管理：诠释代建业务的增长韧性丨资色曝财报
2021年房地产行业在调控之下，结束高周转模式。模式的改革往往伴随阵痛，部分房企暴雷，地产行情趋冷。在房地产行业下行趋势中，代建行业有着明显的逆周期特征。
从数据上看，绿城管理逆周期特点明显，收入、毛利润、归母净利润等利润指标数据亮眼。同时，绿城管理经营活动现金流充足，无负债。
“我们感受到的是代建的黄金时代”。基于对代建模式未来发展的判断，绿城管理CEO李军表示：“公司未来的归母净利润将保持30%的增长目标”。
不同于房地产行业面临下行压力，代建行业前景逐渐被市场看见，在房地产行业去金融化的大背景下，轻资产受到追捧，越来越多头部企业进入代建领域，绿城管理龙头效应有望在未来进一步凸显。
01
三重因素助力公司逆周期增长
2021年，绿城管理核心财务数据均呈现不错的增势，实现收入22.43亿元，同比增长23.7%；归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%；经营性现金流5.66亿元，与归母净利润相差不大；毛利为10.41亿元，同比增长20.2%。
利润指标数据录得高双位数增长、现金流充足且无负债。李军表示，未来，绿城管理会继续保持高增长速度。
在房地产下行背景下，绿城管理能够实现逆周期增长是政策的利好以及轻资产运营的良性结果，更重要的是公司不断优化运营管理所致。
代建公司依靠服务输出，无需收购土地且较少依赖外部融资，也无需承担项目建造成本；同时，在地产下行周期，许多房企选择采用代建服务以应对行业下行风险。绿城管理作为代建龙头企业，深耕代建10年，业务渗透率、项目溢价能力和品牌认知度处于高位。
同时，绿城管理不断优化客户结构和区域结构，多元化、全国化的布局助力绿城管理对抗周期。
2021年，绿城管理客户结构向国企、政府靠拢。从数据上看，截至2021年，绿城管理在建面积共计4400万平方米，其中国有企业和政府委托方占比达73.3%；管理总建筑面积结构中，国有企业及政府委托项目合计占比59.9%。
从区域布局上看，绿城管理已实现全国化布局。在2021年公司新拓代建项目合约总建筑面积中，省外客户占比超一半，达50.3%。公司经营的项目主要分布在含环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、及成渝城市群这几大主要经济区域。
宏观调控下，国企、央企更具备金融、资源、信用等优势，有利于公司业绩稳步增长；重要的是，公司所布局的经济区域价值高，保证公司未来业绩得到进一步释放。
上述有利因素的助推，2021年，绿城管理抵御风险，释放业绩增长韧性。
02
瞄准资方代建赛道
绿城管理母公司绿城中国具有国资背景，2021年绿城中国自身经营状况良好。依托于母公司的信用和品牌背书，叠加公司自身的团队和资源，绿城管理在资方代建实现突破。绿城管理在业绩会上透露，最近与AMC（资产管理公司）合作，介入某房产公司不良资产项目的处置业务。目前，公司正与金融机构成立SPV公司，撮合金融机构为房产债务重组提供资金支持，以及为遇到困难的房地产项目提供纾困方案。该商业模式正在推动过程中。
李军表示，为了做好资方代建，绿城管理需要重构决策机制，甚至需要内部革命。在项目选择上，优选债务关系简单、产品品质可控、通过绿城管理介入管理能顺利交付的项目，实现前端风险控制、后端开发价值变现。
在公司计划中，资方代建是绿城管理未来主流培育业务，计划收入占比增加至20%以上。“一旦突破，就能形成爆发式增长。”李军说到。
对资方代建赛道的发展和创新，源于绿城管理对未来趋势的研判和对业务战略的思考。
宏观调控大环境下，出现很多涉房类的不良资产需要代建服务，帮助实现资产重组、品牌焕新、团队优化、供应链重整等。李军认为，未来资方代建会成为主流市场开发模式，所以，绿城管理要对国内房地产行业未来开发模式提前站位。
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