亿翰周报：西安、义乌、广州和佛山调控收紧，落实房住不炒（2021年4月第1周）

※全文约2600字，阅读全文大约需要8分钟 1、政策速览：西安、义乌和广州延长限售年限 2021年4月第1周，地产政策以限售限贷为重点，调控普遍收紧。 在限售方面，西安、义乌均出台政策延长商品房转让年限，广州则延长了以人才资格购买的住房的限售年限。三城市政策的主要目的均在于落实房住不炒的总基调，通过提高投机者持有房屋年限，增加持有房屋的成本与不确定性，来抑制投机行为，促使房地产市场降温。 在限贷方面，佛山发文对公积金贷款额度进行收紧，并且规定144平米以上住宅不予发放贷款。一方面，适当降低贷款额度有助于减轻公积金部门的压力，防范流动性风险，尤其是在银行贷款普遍收紧的情况下，部分贷款需求转向公积金部门；另一方面，对大户型住宅不予发放贷款也有助于使有限的贷款资金聚焦在刚需人群手中，促进房地产市场稳定发展。

2、土地市场：成交面积82万平米，投资集中强三线城市 4月第1周，E50中的7家房企在7个城市获取土地储备82.1万平米，成交金额51.8亿元，成交均价8584.9元/平米，平均溢价率26.3%。综合来看，4月第1周投资重心以强三线城市为主，例如张家港、昆山、台州，成交面积较3月第4周环比增加47.4%至82.1万平米，而成交金额较3月第4周环比减少10.2%至51.8亿元；本周房企获取的多宗商住地楼面价较低，带动整体楼面价相比3月第4周降低31.4%至8584.9元/平方米；溢价率较3月第4周增加8.1pcts至26.3%；房企投资力度整体延续3月第4周偏弱的状态，投资重心以强三线城市为主。根据2021年企业业绩会来看，多数房企将一二线及强三线城市作为未来投资布局主要区域，预计后期土地市场成交或仍以一二线和强三线城市为主。

3、融资情况：E50信用债融资小幅回暖，融创中国发债成本继续上行 融资活动方面，2021年4月第1周，E50房企融资金额合计168.87亿元，融资活动较上周有所回暖。信用债融资方面，本周境内信用债融资规模回升至115.30亿元，其中公司债融资规模达44.30亿元，环比回升104.36%。具体来看，首创置业再次发行24.3亿元的5年期公司债，票面利率为3.97%，票面利率较其上次发行基本相同。近期首创置业频繁发行债券，主要系其偿债高峰将至，在2个月内首创置业将有约50.9亿元的债券到期。 此外，融创中国发行20亿元的4年期公司债券，票面利率达7.00%，创下自2018年以来融创中国境内债券票面利率的新高。从整体的趋势来看，自三道红线政策出台后，杠杆水平较高的融创中国的发债成本陡升，发债成本维持高位。中期票据方面，金科股份发行4年期的5亿元的中期票据，票面利率为6.3%，票面利率较其上次发行持平。保利发展发行一笔25亿元的3年期中期票据，发债成本达3.63%，整体发债成本仍然维持低位。此外，招商蛇口发行一笔180天的超短期融资券，规模大30亿元，融资成本达2.9%。和上次发行相比，本次发行的规模更大，利率则小幅下行0.2个百分点。 海外债方面，本周仅中骏集团一家E50房企发行海外债。融资规模达3亿美元，票面利率达5.95%，本周海外债发行仍然延续了此前萎靡的态势。

4、资本市场：E50地产领先指数继续震荡，万科A拖累指数表现

E50地产领先指数是以“中国典型房企销售业绩TOP200研究报告”中50家典型房企为样本，采用自由流通调整市值加权法计算，旨在追踪E50房企的整体股价表现的股票指数。E50地产领先指数同时覆盖了50家沪深港三地上市的内地房地产发展商，相比于传统的房地产指数覆盖范围更广，能够较为真实的反映内地房地产发展商的股价整体表现。

从整体市场表现来看，本周（2021.3.29-2021.4.02），港股和地产股均有所反弹。具体来看，沪深300指数和恒生指数分别上涨2.45%和2.13%，E50地产领先指数则小幅反弹0.52%。50家房企中，30家房企的股价上涨。

本周E50地产领先指数的表现相对沉闷，部分是受到两大权重股万科A和保利地产股价表现不佳的影响。其中，万科A本周公布其2020年业绩，2020年万科实现营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%，实现净利润415.16亿元，同比增长6.8%。毛利率为29.25%，较2019年下滑7个百分点，整体表现中规中矩，略逊于市场预期。万科公布年报后，其股价大幅回落，本周股价累计下跌2.34%。

5、企业经营：债务优良型企业获看好，融资成本进一步下降 2021年4月第1周，本周房企事件主要包括多元化、旧改、人事变动、评级等，其中绿地集团首个轻资产项目落地上海嘉定新城，越秀地产首个养老活力社区正式开工，恒大计划房车宝年内上市，荣盛康旅落地淮安洪泽文旅项目；富力与广州番禺胜石村签订全面改造协议，金茂、龙光分别中标尖嘴岭片区、东莞尧均村旧改前期服务商，龙湖、奥园将入局广州黄埔新田村旧改；正荣地产、建业地产、大悦城管理层均有人事变动；龙湖集团、旭辉集团分别获野村、里昂上调目标价，评级“买入”，正荣地产获标普绿色融资最高评级。 亿翰智库认为，随着房地产长效机制的逐步完善，良好的债务结构与稳定的业绩增长成为资本市场最看重的两个方面，而资本市场的积极反馈又会促使房企的融资成本下降，形成正向循环，放大房企资金端及融资端的优势，利好长期发展。

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