富力2020年减债增效，发力城市更新，抢跑万亿蓝海市场

摘要：新机遇

自1998年房改以来，房地产行业经过了20余年的高速发展，近两年逐渐进入深度调整期。 2019年我国城镇化率已达60.6%，房地产行业处于白银时代，由以往的增量扩张为主转入如今存量更新为主的新阶段。一个新的万亿级蓝海市场：城市更新，开始备受关注。 政策层面上，十四五规划和2035年远景目标均明确提出，实施城市更新行动；今年，“城市更新”更是首次写入政府工作报告。 企业层面上，据企查查统计的数据显示，2020年与城市更新相关的企业，全年新注册数量高达2824家，同比增长超80%！仅2021年一季度相关新注册企业达694家，同比增长98.9%。 种种迹象表现，城市更新或将成为新的经济风口和未来城市发展的新增长极。 谁能在这个新赛道上获得先发优势至关重要。
01“旧改专家”迎来历史大机遇
实际上，城市更新并非新鲜事儿，此前的棚改、旧改都是。 但因我国城市发展阶段的变化，城市更新被放到了前所未有的高度，尤其是今年以来，各地更是加速推进城市更新的规划和相应政策。目前，从各大城市对的规划、定位来看，城市更新将迎来高速发展阶段。 机会总是留给有准备的人，商机对于企业而言，亦是如此。 尽管成百上千的新企业涌入城市更新赛道，但真正能行稳致远的大概率还是有深厚积累、长期专注发展的龙头企业。 比如，成立于1994年的富力地产。 富力地产起家于广州，十几年前就开始深度参与广州的“三旧改造”，被誉为“旧改专家”。 早在2001年末，富力在广州就完成了10个旧改项目，总开发建筑面积超250万平方米。与城市的发展需求紧密结合，这种业务模式不仅成就了富力自身的快速发展，也为城市化做出了巨大贡献。 经过多年的实践摸索和发展，富力集团形成了一套自己独具特色、相对成熟的城市更新操作模式。 今年三月，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评成果”发布，富力地产荣获了多个奖项。 其中，引人注目的是富力地产上榜了“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”。 这个奖项实至名归，这是行业对富力地产城市更新能力、实力的认可。


0227年深耕城市更新，独具先发优势
城市更新可以说是贯穿城市生长的全过程，在广州、深圳等一线城市的发展历程无不印证着这一点。 富力作为一家有着27年发展历史的老牌房企，是城市更新较早的参与者，无论是布局眼光还是实践运营，都快人一步。 长期以来，富力把旧改和城市更新作为集团的核心业务板块来发展，目标是要成为国内旧改领域的龙头企业，实现企业与城市共赢发展。 在最近两年的业绩中，富力已经开始享受在城市更新中，获取的先发优势带来的红利。 据财报披露，2020年，富力地产在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。 今年1月内，富力地产的总销售收入共约人民币113.6亿元，销售面积达约82.56万平方米。与去年同期相比，销售收入上升77%，销售面积上升49%。 其中，广州富颐华庭、赣州富力现代城、西安富力开远城、宁波富力御官山等城市更新加推项目表现突出，带动相应城市的销售表现。 以富颐华庭为例。 今年1月，富颐华庭以19.7亿元的业绩傲居广州市商品住宅销售冠军，正是黄埔茅岗路以西城中村改造项目的重要组成部分，是典型的城市更新项目。 2020年，富力集团在城市更新项目转化方面已经取得了重大进展。 上文提及的富颐华庭，于2020年9月首次开盘，彼时以26.8亿的成绩刷新了广州近5年来的单次开盘记录，三个月后的二期开盘斩获25亿元，以合计超50亿元的销售额创下广州楼市记录。 该项目的热销，无疑得益于富力长期深耕城市更新领域，总结了一套“产城人融合发展”、“多方共赢”的发展模式，促进了各方对项目的理解和支持。 富力的先发优势，不仅体现在商业模式上，更体现在对未来的谋篇布局上。


03业绩稳健，重仓高价值区域
城市更新，虽说是未来城市发展的新活力，但其不少项目需要更长的转换时间。 部分抢风口进入者，难以熬过黎明前的黑暗，有雄厚的实力的龙头企业，才能长期在城市更新中与城市真正共同成长。 从富力地产近些来的业绩来看，一直颇为稳健。 近期，富力地产发布了2020年业绩公告，全年实现营业额及毛利分别为858.9亿元及203.9亿元，纯利91.5亿元，公司权益销售金额约1388亿元，销售面积约1153.09万平方米。 2020年遭遇黑天鹤事件，各行各业均受到了不小冲击。 富力地产一方面保持了稳健的业绩增长，另一方面财务优化明显。 年报显示，2020年富力地产已实现经营性现金流量回正，有息负债总额净减少374亿元，净负债率大幅下降69个百分点；去年末，富力地产持有现金399.5亿元。 2020年初，富力就提出“行稳致远”方针，增收与减负并行，提升发展质量。全年下来，不仅经受住了外部不确定的考验，而且实现了加强销售去化、降低负债规模、优化债务结构等重要目标。 其城市更新业务的加速崛起，也成为了富力新的增长引擎，财报中直言：“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。 同时，稳健的业绩表现，也为富力未来布局打下了良好的基础。 截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目，规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元。 更值得注意的是，富力的货值中，一二线城市面积占比高达94%，大湾区面积占比达到60%，重仓高价值区域的策略，也为其未来的业绩爆发提供了充足的“弹药”。 城市更新作为万亿级别的蓝海市场，企业们大有作为空间。但它也十分考验企业的综合开发和运营实力。 作为深耕城市更新领域二十余年的“旧改专家”富力，未来可期。
（本文仅作者观点，非投资建议）