监管层关注到公募REITs交易风险并采取措施提醒投资者理易

近期多只基础设施公募REITs遭到热炒，部分涨幅超过30%，数据显示，2月18日，11只产品今年以来全部走高，富国首创水务REIT年内涨幅超过40％（经复权处理，下同），红土盐田港REIT涨幅超过30％，博时蛇口产园REIT等五只产品涨幅超过10％。随着二级市场价格持续走高，引得相关REITs纷纷发布风险提示性公告甚至停牌，部分短期涨幅较大的产品则分别于2月9日、14日和15日向交易所申请了停牌，其基金管理人均在公告中提醒，产品相较于发行价累计涨幅较高，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

从市场实际监管情况来看，监管层已密切关注公募REITs交易风险，并采取了一系列措施，在做好市场风险提示的同时，通过相关手段平抑REITs价格，引导理性投资。“从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险。”

监管已要求各会员单位加强从业人员培训，通过多种形式向广大客户充分提示REITs交易风险，引导相关投资者理性审慎参与交易。下一步，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，强化市场监管，推动REITs市场持续健康发展。后续监管部门还将进一步提高风险提示的精细化程度，包括累计涨跌幅或当日涨跌幅较大时，由会员单位通过弹窗提示向投资者实时提示交易风险、推送管理人风险提示公告等。还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度炒作。

投资基础设施公募REITs的收益主要来源于基础设施项目运营产生的分红收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业整体发展趋势、行业平均收益水平、项目自身运营情况等，具有运营收益相对稳定可持续的特点。以深市为例，从已披露的季度报告数据看，首批上市四只公募REITs业绩平稳，2021年第四季度合计实现营收3.61亿元，可供分配金额2.68亿元，年化分派率高于3.84％，高于10年期国债2.82％的收益率水平。从单只产品情况来看，以博时蛇口产园REIT为例，其去年第四季度实现营收0.36亿元，净利润0.11亿元，可供分配金额0.24亿元，与第三季度业绩基本持平。

但需要注意的是，与股票、基金不同，公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流（如项目租金、垃圾处理费等）作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。以红土盐田港REIT为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15％下降至2.59％。

首批基础设施公募REITs去年6月21日上市如此热捧原因在于“与当前的A股市场、债券市场相比，基础设施公募REITs仅11只产品上市，其市场规模有限，整体处于供不应求的状态。”公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑，而且首批公募REITs产品的三季报和四季报披露后，其经营业绩、可供分配金额等数据都好于预期，同时短期内REITs市场供给有限，引发了市场的追捧。

“境内公募REITs市场刚刚起步，投资者对于REITs产品及其投资逻辑还不熟悉。”监管人士提示，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

特别需要关注的，对于经营权类项目，由于经营权存在期限，基金分红中包含返还投资者初始投资资金，其现金流分派率从数值看可能略高于产权类项目。若投资者购买经营权类项目时的分派率低于产权类产品分派率的平均水平，其高估产品价值的可能性较高，可能面临后期产品价格下跌的风险。

我国公募REITs市场刚刚起步，目前市场产品供给量较小，交易价格会受流动性、投资者价值判断、市场情绪等因素影响，投资者应警惕部分产品可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。