公募REITs它来了！

　　在下周一，也就是5月31日，马上就要迎来首批公募REITs的公开发售，近期关于这一产品啥时候卖？怎么买？需要注意哪些风险？不少小伙伴提出相关问题。

场内买、场外买都可以

银行和券商多渠道

究竟REITs产品应该怎么买到？其实从券商或者银行渠道都可以买，发售时间主要是5月31日至6月1日，也有到6月2日的。

根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。

　　换句话说，即投资者参与公募REITs认购可以通过场外及场内两种方式认购。通常而言，场外认购，就是跟普通公募基金认购一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利。

需要提醒的是，公募REITs成立之后，将不会再开放申购及赎回，只能在二级市场交易，因此，投资者若使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易。但是使用场外（就是通过银行、互联网平台等渠道买的）基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。

　　首批公募REITs的上市时间还有待基金公司进一步公告确定。

　　此外，无论是银行、互联网还是券商等销售机构，并不是每家代销机构都全部代销首批9只公募REITs，若是投资者看好某只公募REITs可以去基金公司直销官网认购或是咨询清楚可以通过哪些代销机构进行认购。

　　面向公众投资者规模不大

　　因为REITs独特的产品形式，这类产品机构投资者参与更多，目前针对公众投资者发行的规模并不大，因此不少渠道人士认为会较快售罄，甚至可能会比例配售。

　　从目前看，经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，首批公募REITs面向公众投资者募集的份额均不多，例如浙江杭徽REITs的公众初始发售份额为19277376份，仅占扣除初始战略配售数量后发售份额的15.00%。其他公募REITs面向公众投资者发售的份额也多数占扣除初始战略配售数量后发售份额20%左右。

　　根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，拟募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5个亿。

　　若是公开发售火爆，不排除首批公募REITs出现末日比例配售的情形，而若是公众发售部分认购不足，可以回拨给网下投资者。

场内和场外的门槛不一

　　认购费率略有不同

　　再有，首批9只公募REITs的场内及场外的认购费率及最低认购门槛存在区别，场外认购最低门槛在100元—1000元之间，上交所上市的几只公募REITs场内最低认购门槛是1000元，而深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份，以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。

　　每只公募REITs的认购费用也并不一样

公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。

　　最后提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

关于REITs的10问10答

　　近期关于这一产品啥时候卖？怎么买？需要注意哪些风险？不少小伙伴提出相关问题。

问题一：到哪里去购买REITs？需要像打新股一样申购吗？

　　正如之前所说，根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。可以去银行、券商、第三方机构等布局，也可以类似新股一样在场内认购。

问题二：REITs和债券相比，投资起来有什么不同之处，我想要用REITs替代部分的债券投资，可以吗？

　　博时基金：REITs与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有强制分红机制，且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。REITs是一种价格波动小于股票而收益性或又优于债券的资产。尤其需要说明的是，因为国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，而基础设施行业又没有明显的牛熊特征，因此REITs能够比较有效的对冲周期性波动风险，具有穿越周期的作用。

REITs有以下几个优点：

　　第一、底层资产相对透明，通过财务报表来研究一个企业的债券和股票需要深入研究，由于REITs本身集中度高，其底层资产是一个实体项目而非企业，以高速公路和产业园区为例，在管理人合规尽职的前提下很难对其收入利润进行粉饰，通行费和园区租金虽然不像债券一样票息固定但是并不依赖于企业的主体资质，其信用风险相对可控。

　　第二、和股票相比，REITs分红更高且可适当期待上行弹性， 银行钢铁板块分红率虽高但是目前上市公司分红率整体偏低且依赖于企业自身意愿，REITs的分红由合同条款硬性约束所以确定性高，而且根据目前的资本化率计算已上市项目的分红率要高于大部分上市企业（而且这次的项目因为主体资质非常优异回报率略低，数据中心等高科技产业回报率和成长性更高）。和银行钢铁等传统高分红周期赛道相比，基础设施项目的行业中长期来看具备一定成长性，未来还可以期待IDC等新兴产业REITs上市。

问题三：看资料发现REITs的分红率比较高，是否意味着每年能有稳定的现金流？

　　博时基金：公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产是一个有一定现金流的基础设施项目，以通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的。另外，因为REITs设有强制分红机制，在符合条件的前提下将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人。

问题四：能不能告诉我，第一批REITs的年化收益率究竟能在哪个区间？

　　创金合信基金：年化收益率由两个因素决定，一是底层项目的分红情况；二是REITs上市后二级市场的交易折溢价。从首批REITs的募集材料看，底层项目的分红率大概率可以在4%以上。不过交易折溢价的情况，需要视市场情况而定。

问题五：如果买了REITs，是不是自动转到场内？我如果中途想退出，怎么赎回？

　　平安基金REITs有关负责人：如果是场外购买REITs，需要投资者将基金份额转托管到场内。REITs产品为契约型封闭式基金，不能申购或赎回。退出渠道仅能通过二级市场交易转让。

　　再次提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

问题六：我一直买分红较高的公共事业股，比如铁路、公路项目，现在有了REITs做选择，请问REITs与高股息率的公共事业股有啥不同？

　　平安基金REITs有关负责人：公募REITs产品投资是除股票、债券、衍生品之外的投资方式，风险低于传统股票。

问题七：目前首批公募REITs看得我眼花缭乱，他们之间的异同点在哪里？普通基民该如何挑选？

　　平安基金REITs有关负责人：首批获批的公募reits产品包括产业园，仓储物流，污水处理，高速公路等，所属行业不同。投资者可通过各家产品公开披露的基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等法律文件及信息披露文件来了解项目信息，结合自己的投资者风险等级情况来遴选产品。

问题八：美国、香港的REITs收益挺高的，国内的REITs收益能否像他们一样高呢？

　　平安基金REITs有关负责人：各产品底层资产不同，预期的现金分派率也不同，无法直接参考比较。

　　创金合信基金：美国、香港的REITs收益率普遍能够达到9%左右的较高收益率，主要原因在于美国、香港的REITs底层资产比较多元化，常见于相对租售比较高的商业地产、成本收益较高的校园租赁等高收益资产。

问题九：大家都在说REITs的机会，那这类产品的风险在哪里？投资的时候需要注意什么？

　　博时基金：REITs的风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面，对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。产品发行完毕后将会进入到运营阶段，运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、有其他突然发事件等。

问题十：现在也有不少人买物业作为投资，买REITs和买商铺收租有什么不同？哪种更稳当呢？

　　平安基金REITs有关负责人：目前已获批的9个公募REITs产品可以分为两类，一是特许经营权类，另一类是产权类。

　　特许经营权类资产主要包括高速公路等资产：这类资产特许经营期限一般最长不超过30年，在收费期限届满后需无偿归还政府、资产价值到期将会归零，所有资产估值客观上会呈现“逐年递减”的特征，预期现金分派率会呈现前低后高的特征。对于此类资产，应当通过投资内部收益率（IRR）来衡量收益情况。

　　产权类资产主要包括产业园区、仓储物流等资产：这类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。

来源: 中国基金报

更多关于公募REITs的信息欢迎关注我们下一节的财富号《公募REITs场内认购指南》。

股市有风险，投资需谨慎。喜欢我们就请关注我们东方财富惠州云山西路证券营业部财富号并给我们多多点赞哦。欢迎大家积极留言，您的认可是我们前进的动力！！

（凌海青 投顾资格证书编号：S11606180400001）

营业部地址：广东省惠州市惠城区江北凯宾斯基B座一楼（汽车出口处）