说明：本文作为学习回顾的总结，不具备任何投资建议和依据。 最近REITs二级市场回落幅度以及流动性枯竭备受关注，从年报披露中可以看到部分机构已经在大幅减持，前两天更有机构放弃一级市场认购，这个前文“REITs弃购的动因探秘”有详细说明。
回到当下的REITs二级市场；可以说二级市场自年初以来毫无留恋的持续下探。近期，随着2022年度报告以及2023年一季度报告的出炉，部分表现不及预期；部分行业受影响发展态势疲软，加速了二级市场价格的回落。 3月份才聊REITs的《
中国REITs市场红利之警示：市场红利动能呈快速减弱趋势分析与REITs价值化之路的思考》
首次提出：REITs正在从价格驱动走向价值驱动；市场红利快速下降趋势导致REITs资本价值由“情绪价值”转向“内在价值”为驱动的价值增长逻辑，进而导致不同REITs之间的价值分化特征更加明显。
文章提出：以传统资产类型为代表的高速REITs和住宅租赁REITs市场红利动能趋势下降最为明显，且进入价值重构的下行周期。以新经济为代表的产业园REITs和仓储物流REITs市场红利动能犹存，但进入减弱趋势，资产类型内部各REITs价值出现价值重估和调整。
本周，以中交建REIT为首的REITs产品二级市场回落较为明显，本周三一度接近跌停，截止昨日收盘本周下跌11.07%，年初至今回落16.29%。本年度跌幅最大的REITs产品是建信中关村REIT，由于年报以及季度报告的披露出租率下降，建信中关村REIT连续三周持续下探，三周跌幅达19.43%，年初至今跌幅22.75%；跌幅加速趋势较为明显。
中交建REIT产品发行时第二个完整年度预期分红率为4.83%。同期上市的中铁建REIT第二个完整年度预测分红率为8.4%。目前已上市高速领域REITs产品预期第二个完整年度可供分派率平均7.87%左右，以此推测，如果要达到行业平均水平理论上还有较大空间。
建信中关村REIT作为产业园类REITs产品，是目前已发行上市同类产品中唯一破净产品，跌幅为1.66%；目前产业园类8只REITs产品平均溢价率为14.8%。 截止2023年4月27日收盘，2022年底前上市的REITs产品（不计算高速公路等权重产品占比影响）二级市场平均涨幅为12.37%。要达到发行上市时披露的年度可供分派率的要求（不考虑扩募带来的分派率提升影响），理论上还有较大波动，如果考虑权重占比的平均行业水平，这一空间可能还会被拉大。 从发展角度来看，REITs二级市场价格回落不一定就是坏事，REITs产品被誉为价值投资标的最佳产品之一，其稳定分红的属性备受投资者关注。 由于此前已经发行上市产品受估值、利率环境、二级市场变化以及投资者情绪等多种因素影响，二级市场买入后现金分派率收益下降严重；一级市场认购分配比例又较低，普通投资者筹码较少，造成份额集中、市场流动性下降，随着价格以及交投活跃度的再次下降，流动性成为痛点。
当然，维护REITs市场良好发展趋势不能只看二级市场，要全方位通盘考虑：政策、市场、资产、价格、预期回报率等多方面因素。 正如最近比较受关注的淄博烧烤，烤出圈的是文化以及软环境的加持，只有你不敢想的，没有淄博想不到的；独有的女士车位、五一期间的高速保障、全城限价不得随意加价、全市人民齐动员营造维护好客山东良好形象；应该说这是一场淄博全域的总动员。 虽然商业限价在一定程度上降低了季节性带动的当地商业群体收入，但细水长流的道理谁都懂，又有多少能做到呢？所以，淄博以一己之力使监管软环境、人文环境、社会风气、营商环境正向引导，从而感召了一批又一批的全国人民竞相奔赴。前几天淄博市财政局数据显示，一季度当地一般公共预算收入约111亿，同比增长约4%。其中3月份收入增速高达32%。仅3月份，淄博接待外地游客480万人次，同比增长134%，旅游收入增长60%。
话题有点远了，回到REITs领域，我们认为，一旦分派率上升，REITs必然再次引起价值投资者的关注，从而进场参与交易，在增加二级市场活力同时提高产品的知名度。
目前，二级市场正在价格回落与价值投资之间寻找平衡。也就是REITs正在回归价值创造而不是价格创造的阶段。
