中国REITs资本市场：沪深两地REITs价值特征差异分析

申明：

 1、本文无意对REITs投资做出任何建议，也无意对REITs政策提出任何建议，是作者基于市场数据分析和国际研究的总结。任何使用不当与本文作者无关。欢迎探讨，支持原创！

2、研究局限性：因为中国REITs资本市场数据量的有限性、资产类型的有限性、市场规模较小以及上市时间短和研究方法的科学性等因素的制约，导致本文研究结论的有效性受到极大影响。

3、鉴于2的原因，本文不具有投资参考性和指导性！

引言：

中国REITs上市交所场所分别为上海证券交易所和深圳证券交易所，在中国多层层次资本市场结构中，两交易所分别具有不同层次的市场定位。在两个不同交易所上市REITs资本价值表现是否有所差异？沪深交易所的REITs市场红利动能趋势是否有所差异？ 本文的目的在于将2022年目上市的24单REITs按照上市地点不同进行样本分组，检验沪深两地上市REITs的价值表现和REITs市场红利动能趋势的差异。以便为发行人对上市地点的选择提供决策依据。

摘要：

截至2022年12月31日，沪深两地上市24单REITs，总发行规模783.61亿。其中：深市9单发行规模242.18亿，占发行规模的30.91%，沪市15单发行规模541.43亿，占总发行规模的69.09%。从规模来看上海交易所占据了REITs资本市场的绝对优势。 1、从包括高速REITs在内的24单REITs全样本来看，上交所15单REITs资本价值的累积增长（8.09%）劣于深交所9单REITs的资本表现（11.12%）。 2、但，剔除高速REITs的影响后，上交所10单非高速REITs资本价值累积增长率（25.73%）略优于深交所7单非高速REITs的资本表现（24.91%）。 3、就非高速REITs而言，REITs市场红利动能趋势来看，非高速REITs数据检验，上交所REITs市场红利动能减弱趋势更加明显。深交所REITs市场红利动能略有下降，但市场红利依然处在较高水平。

正文：

一、REITs全样本检验（24单）

样本组：深交所9单，发行规模242.18；上交所15单发行规模541单发行规模541.43亿。 1、深交所9单REITs发行规模242.18亿，2022年末市值269.10亿，累积资本增值26.92亿。资本累积增值率为11.12%。 2、上交所15单REITs发行规模541.43亿，2022年末世之585.24亿，累积资本增值43.81亿，累积资本增值率8.09%。 从REITs全样本检验来看，上交所REITs资本回报劣于深交所。上交所上市REITs累积资本增值率比深交所上市REITs的累积资本回报率低3.03%。

如下图

二、非高速REITs样本检验（17单）

样本组：深交所非高速REITs上市7单，上交所非高速REITs上市10单。 1、深交所7单非高速REITs发行规模129.74亿，2022年末市值162.06亿，累积资本增值32.32，累积资本增值率24.91%。 2、上交所10单非高速REITs发行规模216.57亿，2022年末市值272.29亿，累积资本增值55.72亿，累积资本增值率25.73% 从非高速REITs样本检验来看，上交所上市10单非高速REITs的累积资本增值率略高于深交所7单非高速REITs的累积资本增值率，两者没有显著差异。

三、两交易所市场红利动能趋势差异分析

（一）上交所市场红利动能趋势：非高速REITs检验

样本组：截至2022年末上交所上市10单非高速REITs，其中2021年上市5单，2022年上市5单。
上交所2021年上市5单非高速REITs资本累积增值率高于2022年度上市的5单非高速REITs，2021年度上市REITs的累积资本增值率是2022年度的1.75倍。进一步分析发现，2021年上市的5单非高速REITs在2021年当年资本增值率为28.35%，高于2022年5单非高速REITs上市当年资本增值率16.71%。
结果：无论从上市REITs累积资本增值率或者上市年度的资本增值率来看，上交所REITs市场红利动能呈减弱趋势。

如下图：

（二）深交所市场红利动能趋势：非高速REITs检验

样本组：截至2022年末深交所7单非高速REITs上市，其中2021年度上市3单，2022年度上市4单。
结果：无论从上市REITs累积资本增值率或者上市年度的资本增值率来看，深交所REITs市场红利动能呈减弱趋势，但减弱趋势不明显。
  深交所2021年上市3单非高速REITs资本累积增值率高于2022年度上市的4单非高速REITs，2021年度上市REITs的累积资本增值率是2022年度的1.19倍。进一步分析发现，2021年上市的3单非高速REITs在2021年当年资本增值率为27.2%，高于2022年4单非高速REITs上市当年资本增值率23.15%。

如下图：

总结：

无论从上市当年资本增值率还是上市后累积资本增长率来看，沪深两地上市的市场REITs市场红利动能趋势整体上呈减弱趋势。但是市场红利动能减弱趋势略有差异，上交所市场红利动能减弱趋势高于深交所的减弱趋势。 深交所2021年度上市3单非高速REITs当年资本价值增长率从27.20%下降至2022年度上市4单非高速REITs当年资本价值增长率23.15%。 上交所2021年度上市5单非高速REITs当年资本价值增长率从28.35%下降至2022年度上市5单非高速REITs当年资本价值增长率16.71%。

如下表：

【问题与思考】

1、不同上市地点是否影响REITs的二级市场估值？为什么？

2、为什么REITs全样本检测的结果与非高速REITs样本检测结果出现不同的结论？

3、以高速REITs为代表的传统基础设施REITs在资本市场表现给中国REITs高质量发展有哪些有意义的启示？

4、有哪些因素发行人对REITs上市地的选择？听忽悠？