房价真的会出现下跌风险吗？

房价真的会出现下跌风险吗？

“如果有一天房子价格低于现有负债，卖了都还不了款，市场真正的危机就到来了。”8月29日，国家金融与发展实验室理事长李扬在中国城市百人论坛2021夏季论坛上表示，要警惕房价下跌风险，防止出现“负资产”。

虽然早在2011年，银监会前主席刘明康就发表观点，认为即便最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，就算利息不能回收，本金也没有问题。更直白地说，就是银行不怕房价下跌，房价下跌也不会给银行带来风险。但是，从现在的情况来看，这种观点显然太过自大、太过乐观，也太过盲目。别说房价下跌一半，就是下跌30%，银行可能也会承受不了，风险也有可能发生。

银行承受不了的主要原因，不是银行本身承受不了，而是开发商、炒房客、购房者承受不了。特别是开发商，一旦资产无法覆盖负债，银行出现停贷甚至抽贷，绝大多数开发商都会因此而资金链断裂，并迅速将风险传递到炒房客和购房者身上，并最终在银行身上全面体现。到时候，就不是银行能否承受的问题，而是风险立即爆发的问题。一家恒大，就让银保监会十分紧张了，如果多家大型房企出现资金链断裂现象，会发生什么，不敢想象。

也正因为如此，正视房价下跌的风险，还是需要引起管理层的高度警觉的。房价不是不能下跌，但一定要把握好下跌的幅度和节奏，尤其不能出现大跌和急跌。无论是大跌还是急跌，都会给房地产市场稳定、金融稳定、社会稳定带来很大的风险。房价平稳，才是房地产和金融稳定的基础。

也许有人会说，眼下的房价还在涨着呢，就开始担心房价下跌的风险了，分明就是在帮开发商说话，在死扛房价，在损害广大居民的利益。如果这样想，那就错了。虽然从广大居民购房角度来看，目前的房价确实太高，确实已经脱离了多数居民的购房能力。但是，对这个问题，却无法通过釜底抽薪的方式解决，无法让房价大幅下跌。房价大跌给经济发展、社会稳定、居民生活带来的不利影响，一定远大于保持房价稳定。房价问题，只有维持现有水平，不让其继续上涨，或者温和下跌，才能减少可能出现的问题和风险。

李扬理事长担心的房价下跌风险，毫无疑问是大跌，而非温和下跌、小幅下跌、有涨有跌。如果房价下跌到“负资产”水平，风险和危机是避免不了的，就看风险的大小和危机的强弱了。而不管风险和危机的大小与强弱，其对经济社会发展和居民生活带来的影响，都是负面的，是有较大危害的，都是不应当发生的。因此，中央提出“房住不炒”定位，是非常正确而符合我国房地产市场发展实际的，符合广大居民意愿的。而大力发展房地产租赁业务，有效增加保障性租赁房供应，让中低收入阶层和新市民、年轻人更多地选择租房，而不是买房，就显得极其重要而紧迫。

需要注意的是，就我国目前的住房存量和分布情况来看，一方面，房价继续上涨，供应关系依然比较紧张，从而导致居民购房动力难以减弱、房价上涨预期仍然很强；另一方面，大量的空置房和库存房，已经导致社会资源的严重浪费，社会资源利用效率大大降低。如何合理使用好存量资源，减轻增量住房建设的压力，是决策层和管理层必须认真研究和思考的问题，也是避免房地产市场风险爆发不可忽视的重要因素。因为，一旦出现房价下跌，空置房和库存房会成为房价下跌的“黑天鹅”，推动房价加速下跌的。

也正因为如此，为了提高住房资源的利用效率，减少住房资源浪费，应当对现有住房进行一次全面普查，尤其是空置房和库存房，需要采取强有力的监管措施，切实提高存量住房的=使用效率。首先，对开发商手中的库存房，如果建成三年以上仍然没有销售出去的，可以通过政府收购的方式，帮助开发商销售商品房，政府则将其用作保障性租赁房。当然，收购价格需要适当下调。其二，对空置房，要求房主及时申报，不申报者，作为无主房，收归政府所有，列为保障性租赁房。如果空置房五年内无人居住，将征收一定比例的调节基金。同时，也可以降价卖给政府，由政府用作保障性租赁房。如果十年以上无人居住，直接由政府低价收购或收归政府所有，用于保障性租赁房。第三，保障性租赁房在使用五年以上后，可以出售给租赁户，价格也可以略低于其他商品住房。但必须确保十年内不能二次转让，否则，政府要加收30%的二次转让款，防止有的居民从中牟利。