《民法典》为“租购同权”奠定法律基础,学区房还会吃香吗
《民法典》为“租购同权”奠定法律基础,学区房还会吃香吗
6月9日,58同城、安居客发布了《2020年5月份一线及新一线城市租房趋势报告》,报告显示,一线城市中北京和上海平均租金环比出现小幅下滑,广州和深圳则小幅上涨。一线城市中除北京租房热度持续上升外,上海、广州和深圳均处于稳定状态,没有出现大幅波动,以成都、长沙、杭州、天津为代表的新一线城市租房热度相比上月持续升温。
租房热度上升,显然是房地产市场出现的新的变化,也可以认为是积极变化。因为,只有当市场出现租、售同被重视,租房热情高于购房需求的情况下,房地产市场过热、房价上涨的内在冲动才能被遏制,房价才不会成为广大居民心中的痛。
虽然一个月的租房数据,尚不足以说明房地产市场已经出现了明显变化,但是,从整个市场目前的实际情况来看,在楼市调控政策、特别是“房住不炒”定位和因城施策要求下,市场已经趋于平稳,房价也开始波动现象越来越少、稳定状态越来越好。特别是广大居民,不再像过去那样因担心房价上涨,拼命负债购房,而是理性越来越强。而居民购房理性的增强,又对市场的稳定创造了更好的条件,开发商等想借助于炒作等稳定和抬高房价的行为,也被彻底遏制了。更多情况下,开发商只能通过降价等手段,吸引购房者购房。
开发商不再抬价,炒房者没有空间,房价也就不可能出现大的变动。在这样的情况下,过去那种没有条件购房,超能力负债也要购房的现象也就会大大减少。二手房市场回暖、租房市场热度上升,一定程度上就与广大居民的购房心态发生变化,不再急于购房有着密切关系。可以预料,随着“房住不炒”定位的进一步落实,房地产租赁市场半迎来真正的发展、真正的受重视。真正的火热。
房地产租赁市场的受重视,广大居民由一心购房转向购房和租房并重,甚至更加注重租房,尤其是5月28日十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,其中提到了“居住权”的问题,这也被业界解读为“租购同权”的法律框架,或者说法律基础,将对未来住房租赁市场发展产生深远影响。那么,诸如学区房这样的问题,在住房租赁市场快速发展、“租购同权”也有了法律基础、一些地方已经出台了相关政策的情况下,还会成为问题吗?广大居民为了孩子读书,会继续紧盯学区房吗?
我们说,广大居民是否会紧盯学区房,关键不看房地产市场政策怎么调整,而在教育资源如何配置、如何均衡化分配、如何消除好学校与差学校的差距。只要教育资源配置合理了、均衡化了,学区房自然而然地就消失了。如果教育资源配置和均衡化问题不解决,房地产市场政策怎么调整,都不可能改变学区房这样的问题。相反,学区房还会在“租购同权”政策征,从现在的一大矛盾转化成两大矛盾。
所谓一大矛盾,就是指学区房的购房价格。两大矛盾,则是指学区房不仅要面对购房价格矛盾,还要面对租房价格矛盾。也就是说,在新的政策下,学区房购房价格会继续高企,租房价格也会一路高歌猛进。很多投资客,会把购买学区房作为投资的手段,而不像现在,只要孩子不在这上学了,居民就会将房子卖掉。今后,只要持有了学区房,就不会再卖,而是租赁。毫无疑问,这也给了投资客新的投资空间,但也可以减少学区房的价格炒作,使学区房价格相对稳定。
但是,不管怎么说,如果能够推行“租购同权”,对房地产市场发展的正面作用还是很大的,尤其是住房租赁市场的发展,将起到非常重要的促进作用。至于学区房等问题,则可以通过教育体制改革、教育资源配置以及租房政策优化等解决,不影响房地产市场的整体格局。更重要的,在新的政策框架下,房地产市场的稳定一定会出现新的变化,无论是市场还是房价,都会越来越稳、越来越理性、越来越符合市场规律,而不是被人为操纵、人为控制。到时候,房地产市场调控也可以从行政调控转向制度管理,真正步入长效管理轨道,使房地产市场真正健康有序发展。