疫情防控期间，房东该不该给租客减免租金？

【原创】疫情防控期间，房东该不该给租客减免租金？

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

1月30日，广东省广州市住房租赁行业协会发布《致全市业主（房东）的减租倡议书》，代表全市所有住房租赁行业经营业主向房东号召主动减租。倡议书称，此次疫情给住房租赁行业经营者带来了前所未有的生存危机，若现金流短缺或开源节流不当，势必出现倒闭潮。为此，号召房东在未来三个月对业主进行减租。其中，2月全月租金减免，3月到4月两个月租金减半。

与此同时，在消费者服务平台“黑猫投诉”上看到，有上海房东于1月30日发帖称，蛋壳公寓以疫情为由单方要求增加一个月免租期，不予支付房东3个月房租。

也就是说，面对疫情防控，有关房东与租客之间能否就租金问题达成减免协议，房东同意为租客减免一定租金，已经成为很多地方一个比较敏感的问题。因为，按照目前的实际情况，租赁房屋的企业或个人，确实遇到了不小的困难。不仅原本用于赚钱的春节行情已经泡汤，在接下来的时间里，仍将面临无法开门或开门没有生意的困局。在这样的情况下，恳求房东适当做些租金让步、减免一些租金是情有可原的，也是合情合理的。

关键在于，如果所租赁房屋，完全是企业的自主产权，也没有房贷什么的，减免一些租金也就算了，顶多少一些收益。可是，部分房东也是依靠房贷等购买的房屋，如果减免租金，就意味着归还房贷的钱缺少了来源，会给他们的生活带来一定影响。所以，不愿减免租客房租也是可以理解的，并不是不讲情理。

这也意味着，无论是房东还是租客，在是否减免房租问题上，都有理由，且都摆得上桌面，都是合情合理和符合常理的。所不同的是，站在法律的角度分析，房东的理由似乎更可靠、更有力一些。因为，无论是疫情带来的生意影响还是租客被隔离等租住影响，都还难以构成不可抗力。也就是说，无法认定为不可抗力下合同无法履行。只要没有足够的理由推翻此前已经签订的合同，要求减免租金的理由就站不住脚。要想减免租金，只能相互协商。作为第三方平台或机构，也只能是建议，而无权要求房东必须给租客减免房租。

值得注意的是，日前，万达商管集团宣布，将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费，实行全免政策。此项政策的实施，预计减免租金额度将达到30-40亿元。很显然，万达的举措，也让全国其他地方的第三方租赁平台、租赁机构、行业协会等备感压力。因为，面对疫情防控，如果租赁行业协会、第三方平台等没有一点行动，是很难说得过去的。但要有行动，又涉及到房东利益。如果房东不同意减免租金，无论是行业协会还是第三方平台，都是无权要求房东必须这样做的。

这就带来一个问题，如何才能在房东与租客之间找到利益平衡点，让房东愿意给租客减免一些租金，而租客也能够接受房东减免的租金量，而不是行业协会或第三方平台一个倡议、一纸要求就能决定的。否则，会形成法律纠纷。

那么，如何才能在房东与租客之间找到利益平衡点呢？最重要的问题，就是能够多多听取双方的意见。特别是房东，也不是在疫情防控面前一点利益不能让。焦点就在于行业协会也好，第三方平台也罢，要尊重他们，要广泛听取他们的意见，在此基础上，形成共同的减免方案，而不是强行要求房东减免房租。否则，即便同意者也不会轻易答应。因为，如果他们同意了，所有的“好人”，就都给行业协会或第三方平台做去了，与房东毫无关系。

殊不知，在疫情面前，房东也是要扮演正面角色，输送正能量的。而这里所说的正面角色和输送正能量，当然是减免房租的行动应当属于房东们，而不是行业协会或第三方平台。因此，作为行业协会或第三方平台，在发出倡议或提出建议时，应当先征求房东意见，然后明确表示是在广大房东的共同意愿下才发此倡议和提出建议的。到时候，即便有极少数房东不同意，也不会影响大局，不会产生负面影响了。

所以，并不是房东们在利益面前不讲人情，而是相关机构和平台在发起倡议或提出建议时，没有征求房东意见，而把倡议或意见当作是行政命令了。自然，会引起房东们的反感。相信只要方法得当，能够广泛听取房东的意见，房东们还是能够做出较好表率，给租客们一定的利益让度的。危难之时，共渡时艰，这一点房东们也很清楚，也愿意去做。尊重，才是他们对这个问题的关注焦点。尤其是租客，此时能否也能主动与房东联系一下，请求房东们的帮助和关照，也可能更有利于租金减免。