楼市仍在低迷中徘徊，降幅有所收窄

3月15日，国家统计局发布2023年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况报告。1-2月份，全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%，销售额实现同比增长3.5%，这是自去年以来首次累计同比增长。房地产开发投资信心逐步回升，1-2月份，全国房地产开发投资同比下降5.7%，开发投资增速结束累计同比持续21个月降幅扩大的局面。

单从这两组数据来看，房地产市场确实出现了一些积极变化，低迷现象有所改善，市场信心也在逐步恢复。特别是一线城市，二手房价格也出现了小幅反弹现象，已从去年12月份的小幅下跌反弹至小幅上涨。但是，从整体来看，房地产市场仍然处于低迷徘徊状态，只是降幅有所收窄，更多指标仍然处于下跌状态。1-2月份，住宅投资下降4.6%、住宅施工面积下降4.7%、住宅新开工面积下降8.7%、开发商自筹资金下降18.2%、定金及预收款下降11.4%、个人按揭贷款下降15.3%等。相反，截至2月末，住宅待售面积却增长了15.5%。

也就是说，房地产市场的整体环境并没有明显改变，政策的作用主要表现在防止市场深度低迷、深度下滑方面，让市场趋于稳定，让开发商不再恐慌。至于市场恢复，从前两个月的情况来看，没有明显迹象。即便一线城市二手房价格回弹，也是个别现象、暂时现象，而不是整体格局、发展趋势。这也意味着，寄希望于市场恢复来解决开发商资金链紧绷问题、缓解地方发展矛盾，至少目前还是可能性不大的。特别是开发商，仍然把希望寄托在政策身上、政府身上、银行身上，是不对的，是会风险越来越大的。降价售房，是开发商必须拿出的行动和做出的回应。

有关方面对目前房地产市场的基本判断是，整体还是处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。“逐步企稳”的结论是正确的，也是符合房地产市场实际的。但是，能不能企稳，恐怕不只是经济逐步改善、市场预期转好。经济状况改善只是一个方面，或者说宏观形势改善，房地产市场形势能否改善，预期能否转好，更主要的还是要看广大居民的住房消费观念如何转变，是继续等待观望还是启动买房。而这又需要开发商拿出行动。

必须看到，2月末的住宅待售面积却增长了15.5%，这可不是什么值得高兴的事。在市场整体环境不佳的情况下，待售面积增加，除了“保交楼”矛盾逐步缓解外，就是居民购房热情不强、信心不足。这方面，从定金及预收款下降11.4%、个人按揭贷款下降15.3%也能看出一些端倪。同时，开发商自筹资金下降18.2%，也意味着开发商自筹资金的能力在下降，抗风险能力减弱。如果市场继续深度低迷，广大居民继续等待观望，对开发商来说是致命打击。

要实现房地产市场的“逐步企稳”，关键还在于能够让广大居民住房消费预期升温、购房热情恢复、购房信心提升。特别是首套房和改善性住房的刚需，能够有所恢复。不然，很难改变市场低迷状态。

那么，如何才能让市场走出低迷，让居民产生购房欲望呢？在政策环境已经相当好的情况下，唯一能做的，就是让开发商拿出一些降价行动，一线城市自由调整，可降可升；二线城市降价5-10%；三四线城市降价10-15%，且把这样的预期释放出来。那么，购房者就会动起购房心思。

房地产一头连着民生，一头连着经济增长，两者必须平稳，两者也必须协调。尤其是地方政府，不能只看到房地产对经济增长的重要，而更应当看到对民生改善的重要，从而在制定政策时，能够充分考虑两者的关系，能够处理好民生与经济增长的关系，并更多地考虑民生。只要把民生工作做好，把广大居民购房的欲望提起，房地产对经济增长的作用也就自然而然地发挥了。