40城土地成交溢价连降或是楼市变局前兆

【原创】40城土地成交溢价连降或是楼市变局前兆

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

12月2日，易居房地产研究院发布报告显示，11月，40城土地成交面积环比增长18.8%，移动平均土地成交均价环比下跌1.6%。这是40城土地成交溢价率连续第五个月下降。

如果单看土地成交面积，或许还能勉强感到楼市没有太大变化，市场也不是十分低迷。但是，土地成交溢价却出现了连续五个月下降的现象，可能就不是单纯的市场低迷问题，而是楼市或许正在迎来一次大的调整，甚至是楼市变局的前奏。

值得注意的是，就在几天前，中国信托业协会发布了三季度信托业务数据显示，数据显示，截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较2季度减少‪1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年4季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。

而在此前人民法院公告网发布的消息，更是让人感到，楼市已经感觉丝丝凉意了。截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。加上“金九银十”双双失守，没有任何可以看到希望的表现，以及“双11”期间阿里、京东推出的优惠房，也没有能够达到预期销售目的。楼市，真的有点不太乐观了。

尤其不敢乐观的是，国家统计局日前公布的2019年10月份70城房价数据。数据显示，70城中，新建商品住宅销售价格以及二手房价格降价城市数量再次攀升，分别达到17个、35个，为年内新高。如果不是上半年有些城市“想当然”地认为楼市调控要放松，并放松了楼市调控，引发市场的一些幻想，带来一波小阳春，房价下跌的城市会更多、幅度也会更大。而包括恒大、碧桂园等在内的大型开发企业，都在谋求通过降价来扩大销售、回笼资金。如果没有明显的政策调整，楼市变局就将到来。所以，土地成效溢价连降，与开发商的信心不足有着密切关系。

而从地方的情况来看，面对楼市的持续低迷，特别是“金九银十”，既无金、也无银，甚至连铜铁也没有，也在积极谋求增加土地供应量，以确保以量换“钱”、以量换“增长”。可是，实际效果并不好，流拍及以底价成交现象屡屡发生，特别是二、三线城市，此类现象更多。苏州、南京、武汉、天津等热点城市都位列其中。所以，土地市场也呈现出交易难、涨价难、流拍多、底价成的格局。如此，反而让人觉得，土地市场的情况是不佳的，地方为了增长需要，只能用价换量。用价换量的结果，当然是成效溢价下降。同时，给市场传递更多的负面影响，形成恶性循环。

开发商没有了退路，地方政府没有了出路。那么，作为利益博弈方的居民态度怎么样呢？很显然，此刻的居民，可能比以往任何时候都要冷静。以往，面对房价出现变动，很多居民都会选择购买，以购买应对可能出现的房价变化，特别是房价上涨。在他们看来，降一点价，就等于赚一点钱。否则，付出的代价更大。但是，在本轮楼市调控面前，广大居民与众不同出来的沉着和冷静，不仅让开发商和炒房客惊讶，也让地方惊讶。因为，“房住不炒”的定位，以及不再把房地产作为短期经济刺激手段的要求，已经让楼市调控政策放松的可能性降至零点。也就是说，只要不出现严重问题，楼市调控是不可能放松的，房价继续上涨的概率也是越来越小的。相反，价格下降的可能性则越来越大。对土地市场的影响，当然不可能是积极的，而只能是消极的，土地溢价只会越来越少，甚至不排除出现降价转让的现象。

当然，金融监管的力度加大，也是导致土地市场退热非常重要的方面。一方面，金融监管的力度越来越大，凡是违规发放涉房贷款的金融机构，都受到了严厉处罚；另一方面，管理部门也是对地方的房价变动情况密切关注，只要地方的房价出现了异常波动，就会立即对地方政府进行约谈，迫使地方必须采取严厉的房价管控措施。在这样的格局下，楼市出现变局、房价出现拐点，也就是大概率事件。

所以，土地成交溢价连续下降，极有可能是楼市变局的前奏，也可以是房价拐点的到来。对广大居民来说，等待可能是最好的选择，也是倒逼开发商降价最有力的武器。