建立“需求拉动型”房地产业新发展模式

中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

不难看出，今年中央经济工作会议对房地产问题的表述，不仅在篇幅、内容上要多于往年，而且在表达的方式、方法方面也比往年严肃，把重点放在了如何有效防范和化解风险方面。即便是“保交楼”问题，最终也是与防范和化解风险是分不开的。特别是“有效防范化解优质头部房企风险”的要求，是首次提出，也是依据目前房地产市场的实际状况，提出的更具针对性、更为明确的要求。

同时，我们也注意到，不管对防范和化解风险问题提出多少新要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位没有变。也就是说，虽然防范和化解风险是未来一段时间房地产市场最急需解决的问题，但是，“房住不炒”定位是不能变的，房地产调控政策的方向并没有改变，而只是政策的细节和具体操作需要有些调整与优化。那些寄希望于房地产市场调控政策发生根本性改变、重走“土地财政”之路的人，可能要失望了。

尤其值得关注的是，会议还提出了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的要求。很显然，“新发展模式”是未来房地产业需要探索和追寻的目标。关键是，何谓“新发展模式”，“新发展模式”包含哪些内容，什么状态下的房地产业才是进入了“新发展模式”阶段，这个问题必须弄清楚。也只有把这个问题弄清楚，房地产业才能真正步入平稳、有序、健康、可持续的发展轨道，才不会出现损害广大居民利益的现象，房地产业对经济社会发展的作用才会得到充分体现。

那么，何谓房地产业的“新发展模式”呢？笔者的观点是，就是从“房价推动型”向“需求拉动型”转变，建立需求拉动的房地产业“新发展模式”。因为，从房地产市场放开到现在，房地产业一直走的是“房价推动型”发展模式。房价推动对房地产市场发展速度来说，是能够起到极其有效的作用的。因为，房价涨得越快，居民在房价问题上的恐惧和恐慌就越强，购房的内在冲动就越激烈，就越容易形成购房需要，哪怕负债累累也在所不辞。只是，购房后的生活会变得十分艰难，“房奴”的心态也会让他们变得自卑，工作的目标和目的也变得越来越单纯——挣钱。显然，对经济社会发展就难以形成有效的正向作用。

也正因为如此，“房价推动型”发展模式，已经越来越不适应房地产业发展需要，已经对房地产业的健康发展产生了不利影响。因此，必须通过政策调整，建立新型房地产业发展模式。坚持“房住不炒”定位，无疑是建立房地产业新发展模式最为重要的方面。在这一定位下，按照房地产业在经济社会发展中的地位，以及广大居民对房地产业的认识、对住房问题的观念、对住房与家庭生活的关系，特别是购买能力，房地产业的发展，也必须进入新的发展阶段，建立新的发展模式。而需求拉动则是房地产业健康发展的关键。

按照市场理论，供求关系是决定房价变动的根本因素，需求大、供给少，价格上涨。反之，则价格下跌。而在“房价推动型”模式下，房价并不是由市场供求关系决定的，而是政府需要形成的，亦即政府为了城市建设资金，推动了地价上涨，才造成房价上涨。表面看是房价在涨，实则是地价在涨。地价在房价中的比重，从最初的可以忽略不计到现在的近半左右，房价还怎能不涨呢？房价上涨与需求还有多大关系呢？

所以，经过实践的反复证明，“房价推动型”模式已经不适合中国房地产业发展需要，而必须转向“需求拉动型”，由需求来决定房价的变动，由需求来引导房地产业发展。因此，中央反复强调，要支持刚性和改善性住房需求，要解决好新市民、青年人等住房问题。自然，炒房等行为就必须坚决遏制。也就是说，刚性和改善性住房需求是决定未来房地产市场走向的关键因素。地方政府不要再试图通过房价来推动房地产业发展了，要紧紧依靠市场这只无形的手，让需求来拉动房地产市场的发展，真正形成“需求拉动型”的房地产业新发展模式。其中，防范化解房地产市场风险、降低房企资产负债率、改善资产负债结构、打击各类犯罪等，都是构建房地产业新发展模式必须做好的工作。