决策层正在考虑新举措,房地产行业是否迎来新转机
国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示,房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
对房地产行业来说,无疑是积极信号,也是信心提振。特别是“正在考虑新的举措”,会让市场产生很多遐想,带来无限想象。那么,这些正在考虑的新举措,会不会给房地产行业带来新转机,使房地产行业重新步入稳定、快速发展轨道,让开发企业全面摆脱困境呢。
实际上,房地产行业出现今天这样的现象,也是有点出乎意料的。特别是房地产企业,前几年还疯狂拿地、疯狂扩张,短短几年时间,就一个个陷入困境、风险频发了。也许,正是因为开发企业的过度扩张与拿地,才导致今天的局面,不仅给企业带来了极大风险,也给市场带来了严重伤害,给广大居民带去了严重的利益损害。
这也意味着,新的举措不可能再给房地产开发企业更多的盲目扩张、负债扩张希望,也不可能让房地产开发企业依靠资产、负债同步扩张的方式扩大规模与效益,而会对房地产开发企业提出更多改善资产负债结构、降低资产负债率、增强抗风险能力的要求。对那些已经完全资不抵债的企业,仍然采用破产、兼并、转让等方式,控制行业风险,化解企业风险,解决遗留问题。
同时要看到,经过几十年的快速发展之后,城市建设也已经进入到一个拐点,不可能再像过去那样快速发展,更不可能、也不允许地方政府通过负债来推动城市建设,否则,风险会越来越大,危害也越来越大。因此,新的举措也不会放在城市建设方面,不会在城市建设中给开发企业留下更多空间。一些确实具备继续提供较多商品房的城市,如一线城市、快速发展中的二线城市、正在寻求新的突破的三、四线城市,都还有一些可供利用的商品房扩大空间,更多城市则很难容得下继续扩张和扩大的空间。因此,城市能够提供给开发企业的空间实际已经不是很大,更不可能在短期内给开发企业创造更多机会。
这也意味着,新的举措,很有可能转向城镇化建设方面,亦即通过城镇化给房地产开发企业提供新的空间、带来新的机遇、创造新的条件。要知道,城镇化是未来中国发展的必经之路,也是实现现代化强国必须实现的目标。如果不能大力推动城镇化,不能通过城镇化缩小城乡差距,不能让更多农民变成市民,中国式现代化就会面临巨大压力,至少,人口规模最大的现代化工程就很难实现。
毫无疑问,城镇化带来的新机遇,是房地产开发企业化解债务风险、改善资产负债结构、实现企业转型最为重要的方面,也是最大的空间。如果开发企业能够抓住这一机遇,是能够给房地产行业发展带来积极变化的。特别是有实力、有能力、有条件的开发企业,可以利用城镇化机会,来一次全新改变。
需要注意的是,总结城市化发展中的经验和教训,新一轮的城镇化发展,不可能像前一轮的城市化发展那样,通过政府负债、房价快速上涨、居民买单的方式进行,而一定会充分尊重农村实际、充分考虑农民利益、充分体现中国式现代化特色,既实现城镇化发展目标,又不给农民增加经济负担,也不让政府再度陷入负债困局。城镇化发展的方式,是借助企业的力量,利用企业的投资能力、经济实力,实现城镇化与产业发展相结合的方式,用发展产业的方式弥补开发企业的投资能力不足,以产出增量补贴、土地出让金返还等方式支持开发投资、控制房价上涨。
也就是说,城镇化会给开发企业创造新的投资空间,但必须做到:控制开发企业负债扩张、控制房价快速上涨、控制土地无序使用。在此基础上,与产业发展同步推进,以此增加农村就业空间,而政府则利用产业发展实现的税收、土地出让收入等,通过财政补贴、收入返还等方式,给予开发企业支持,确保城镇化过程中不让房价过度上涨、不让农民买单。因此,新的举措应当是城镇化,是让有条件的开发企业加入到城镇化发展之中。显然,对房地产行业来说,就会迎来新的转机。