房企融资由负转正，去库存仍是重中之重

中指研究院8日发布的一份报告显示，2022年10月中国房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。从融资结构来看，信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS(资产证券化)融资占比37.7%。

值得注意的是，今年前10月，房地产企业非银融资总额为7535.5亿元，同比下降51.4%。如果分月看，都是处于下降过程。因此，能够在10月份出现正增长，对房企来说，是一种不错的现象。至少，说明融资环境有所改善，有利于房企缓解资金紧张矛盾。否则，有些房企可能已经无法正常运转了。

事实也是，自从个别头部房企爆出资金链断裂问题以来，整个房地产市场就一直处于十分紧张状态，相当一部分房企暴露出资金链紧绷甚至断裂消息，而开发商停工、购房者“断供”等消息，也让管理层把楼市调控重心转向了“保交楼”方面，从而对楼市调控政策做出了适度放宽的微调。特别是信贷政策，允许金融机构给予开发商一定的“保交楼”资金支持。

也正是在这样的政策取向下，非银融资市场才有了相对宽松的环境，给开发商提供了新的融资空间，缓解了资金紧张矛盾，也对“保交楼”产生了积极影响。目前，全国多数地方的“保交楼”工作都比较顺利。如河南省郑州市，更是政府直接出面，组织“保交楼”工作，确保停工项目在规定时间内开工，以消除购房者的恐慌心理，也为开发商平稳过渡创造条件。

那么，融资环境的改善，是否意味着开发商的危机已经渡过呢？显然没有，而只是困难暂时得到缓解，要想让企业真正走出困境，还是要把去库存工作放在突出位置，在去库存方面取得突破。如果去库存问题得不到有效解决，融资环境改善的效果，很快就会消失，风险又会爆发。

那么，如何才能达到去库存的目的呢？从政策层面来看，已经是条件相当好，各种政策相当多，甚至比调控前的政策更好。关键就看开发商拿出怎样的举动来了。因为，对广大居民来说，最关心和关注的，并不是政府出台多少鼓励购房的政策，而是重点关心开发商能否降价售房。如果开发商愿意降价，居民就愿意购房。否则，利益博弈仍然是不可避免的。

客观地讲，一线城市和重点二线城市的房价，要想有多大幅度下降，可能性不大，而只能依据实际情况，适度降价。有些楼盘，还有可能涨价。能够降价幅度相对较大的，是二手房，也包括此前的学区房等。因此，一线城市和重点二线城市，开发商应当灵活机动，把握时机，选择适度降价，以应对市场变化，避免过度积压房产，给自身带来资金方面的压力和负担。融资成本并不低，对利润的消解也非常直接。与其利润被利息蚕食，不如让利给购房者。更何况，相当一部分开发商还面临偿还到期债务的压力，如不能偿还到期债务，对企业的市场信誉会带来很大影响，今后的融资难度会更大。到目前为止，海外债占比0%，就是最好的例证。

其他二线城市和三、四线城市，恐怕就很难维持现有的房价水平了，开发商应当主动降价，且要依据不同地区的不同情况，采用不同的降价方式。如果继续死杠房价，可能就是死路一条，不排除部分开发商要破产重组或被兼并了。要知道，三、四线城市的库存是相当严重的，开发商的压力也是相当大的。更重要的是，开发商手中还囤积了规模不小的土地。如果库存房销售不了，手中的土地也无法开发，资金链会越来越紧，资金成本也越来越高。原本有一定利润的楼盘，也会因为库存时间过长，而把利润全部消解结束。

降价或许会减少开发利润，但是，比起资金成本对利润的消解，降价是比较主动的行为，是能够帮助企业消化风险、消除隐患的行为。死杠房价，已经无利可图，囤积土地，就是囤积风险。这一点，开发商必须深刻认识，不能再糊里糊涂。同时，地方政府也不要再给开发商帮倒忙，不要再给开发商降价设置障碍、设立下限等。市场化的房价，就得用市场化手段，政府的干预，只会让房地产市场越来越危险。如果到目前的情况下，地方政府仍然认识不到这一点，也就是真正的糊涂官了。这样的糊涂官，就应当离开管理岗位、领导岗位。