楼市政策利好不断，开发商能否不蒸馒头“争”口气？

29日、30日两天，人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出手，针对楼市释放重大利好。

29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，预计有超20城首套房贷利率或将跌破4.1%。30日。紧接着，财政部和税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。到了30日晚间，中国人民银行又决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

这样的政策力度，搁在半年前，可能连做梦都不敢想。就是给其中的一项政策，也是奢望。甚至期盼只要政策不继续收紧，就已经很开心了。但是，现在却政策连发，对楼市来讲，不能不说是利好不断，如果再没有点起色，就真的对不起这些政策了。

问题的关键在于，从目前楼市的实际情况来看，似乎并没有像管理层所期待的那样，购房者反应很强烈、热情很高、购房意愿强烈，而是一如既往地冷静，冷静到令政策制定者怀疑政策的力度和效力。因为，楼市调控政策一旦放到如此地步，购房者仍然没有多大反应，可能楼市问题已经不在政策层面，而应当是操作层面了。根据以往的经验，如果问题在政策层面，只要有一点政策放宽的风，楼市就会立即形成强烈反应，不仅交易量急增，房价也会迅速变动。

事实也是，过去的市场交易，之所以受政策的影响很大，最主要的还是政策对房价的影响，亦即政策往往对房价是起到推涨作用的。而购房者迅速做出反应，也是担心房价快速上涨，工资上涨跟不上房价上涨的速度。因此，宁可做房奴，也要把房子买下来。

然而，时过境迁，今天的房地产市场，早已不是几年前的房价上涨推动型，而转为房价下跌激活型了。不管政策多么利好房地产市场，只要房价不变，只要开发商不降价，购房者都可能继续等待观望。因为，政策利好形成的效益，根本无法与开发商降价形成的效益相比。自然，也就到了真正比耐心、比耐力、比承受力的时候了。

于是，我们在想，面对购房者对降价如此迫切，开发商是否应当做出一些具体表现，配合政策做出降价举措呢？殊不知，今天的购房者，也已经不再是买涨不买跌，而是买跌不买涨。只要开发商降的到位，购房者是会用行动支持的。因为，谁都知道，如果降价后仍然想继续降，就有可能过了这个村就没有那个店了。降价不是无休止的，也没有很大的降价空间。只要降的幅度还可以，譬如10%，广大居民就可以考虑跟进买房了。要知道，这个10%，还伴随着很多的政策利好，实际降价幅度会超过这个比例。在住房降价问题上，也不能太贪心，贪心会失去机会的。

所以，面对政策利好不断，开发商应当好好动动脑子，思考如何降价的问题了。死杠房价，真的会让企业走向绝路。赶快利用政策利好，适度降低房价，以激活广大居民的购房热情。一旦热情激发，也就不需要降更大幅度的价。否则，政策退出，如果降价幅度不够，又要出现市场低迷现象了。开发商需要争口气了，需要给自己找一条出路，避免一条路走到黑。