如何把握好房地产“合理融资”的尺度

8月22日，人民银行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会，分析研究当前货币信贷形势，部署推进当前和下一阶段货币信贷工作。其中，涉及房地产的就一句话：保障房地产合理融资需求。

虽然只有一句话，11个字，但是，内涵是非常深刻的，特别是“合理融资”四个字，更是有无数种理解。因为，不同的人，站在不同的角度，处于不同的位置，带着不同的利益诉求，都能找出解释的理由，寻找到说服别人的依据。但是，基本的原则不能变，方向不能错。一旦原则出问题、方向出差错了，政策的导向就会出现问题。就目前的实际情况来看，对房地产的“合理融资”，应当重点放在这样几个方面。

“保交楼”，无疑是保障房地产“合理融资”最紧迫的一个方面。眼下，由于前些年过度负债扩张、盲目铺摊子、到处争项目，相当一部分房企都陷入资金困境，面临项目停工或烂尾现象，由此给购房者带来了一定的恐惧和担忧，担心财房两空，继而引发了“停贷”风波。因此，“保交楼”也就成了房企最重要、最紧迫的一项工作。为了支持房企“保交楼”，给予房企一定的信贷资金支持是可以的，也是必要的。前提是，必须确保专款专用，不能出现任何挪用等方面的问题。而且，对“保交楼”的性质要确定好，特别是那些存在资金转移、挪用、藏匿等现象的企业，不仅不能提供资金，有关方面还要介入调查，确保企业能够保质保量、按时“交楼”、“交房”。而金融机构提供给房企的“保交楼”资金，除了必须设立专户之外，还要对资金使用进行跟踪管理，确保不出现任何被挪用现象。一经发现，要及时纠正，并依据情况追究企业法定代表人的责任。

租赁房和保障房建设，无疑也是“合理融资”的重要内容之一。未来的房地产市场，租赁房和保障房的比例一定会有较大幅度提高。特别是租赁房，应当成为解决居民住房问题、城市流动人口租房问题、新市民住房问题的主要载体。在这样的情况下，从信贷资金方面支持租赁房和保障房建设，自然也就成为房地产“合理融资”的重要内容，而后是需要加大支持力度的“合理融资”。在稳增长过程中，加大租赁房建设力度，也是重要内容。地方政府不要只把眼睛盯在开发商身上，希望开发商多建商品房，建设保障房和租赁房，才是正道，且在政策上、需求上都具有很大空间，都能得到支持和响应。

刚性需求也是房地产“合理需求”不可忽视的重要方面。尽管不再鼓励居民负债购房，但是，从居民的住房心理来看，仍有相当一部分居民对租房心存排斥，不是太愿意通过租房解决住房问题，而想自己购买。只有自己购买了住房，才觉得心里不慌。在这样的情况下，刚性需求就会仍然很大。但是，对多数居民来说，刚性需求不等于能力需求，依靠自身的经济实力和购买能力，是无力完成购房任务的。因此，房贷也就成了他们购房的主要资金来源。于是，刚性需求也就成了房地产“合理融资”的重要内容，前些年一度成了主要内容。对金融机构来说，如何满足居民购房的刚性需求，需要在政策和机制方面做进一步优化，能够激活居民的购房动力和热情。

化解风险和消化存量矛盾也要成为当前房地产“合理融资”的一项内容。眼下，到底有多少房企陷入了资金链断裂风险，又有多少房企会出现了资金链完全断裂风险，可能还没有一个准确的数据。但是，已经在若隐若现地发生。因此，必须加大行业整合与风险化解力度，鼓励有实力、有能力的房企和其他投资机构、企业等，对出现风险的房企进行并购、重组、收购、购买资产，以及建立纾困基金等。对金融机构来说，给陷入困境的房企提供资金，显然不合适，但对参与并购等的企业、机构提供资金支持，是可以的，也是没有太大风险的。所以，这也应当是房地产“合理融资”的一个方面。