降息对提振楼市会有作用吗

又降息了。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心今天公布8月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（上月为3.7%），5年期以上LPR为4.3%（上月为4.45%）。这意味着1年期LPR较上个月降息5个基点，5年期以上LPR降息15个基点。

按照相关规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，房贷利率最低可降至4.1%。对有房贷的居民来说，还是能够节省一部分开支的。只是，贷款利率也在随着经济运行情况的变化，处于不断的调整之中，现在的下调，不代表将来就不会上调。如果经济运行情况较好，市场对贷款的需求量大，或者出现了通货膨胀等方面的问题，也会通过加息来处理。到时候，房贷利率也会出现上升现象。

那么，此次降息，对房地产市场将产生怎样的影响呢？能不能提振居民的购房热情呢？客观地讲，降息对已经购房的居民来说，确实是一次利好，能够减少一些利息负担。但是，对尚未购房的居民来说，吸引力可能还是非常有限的。因为，降息带来的利益收获，与购房款相比，根本形不成动力。除非原本就已经做好了买房的准备，不然，不会为之所动。

居民是否会购房，最重要的，还是要看房价能否下降。想一想，100万元贷款，如果按照30年还款期计算的话，此次降息带来的利息支出，也就每月减少不到100元，30年加起来也就3万多元。而贷款100万的住房，按照首付30%，总房价就是130万，假如开发商能够降价5%，就是6.5万元，相当于节省的利息的两倍，如果能够降价10%，就是降息所节省利息的4倍。降息与降价，哪个更有吸引力，应当不难判别。

也就是说，降息只能是管理层的一种诚意，一种对待企业和居民的照顾与帮助之情，但是，真正到了居民这边，他们所想的就不只是这一点半点的利息了。更何况，说不定哪天又加息了，不仅不能节省利息开支，可能还要增加利息开支呢。只有降价，才是最实在的，也是没有任何其他风险的。

这也意味着，如果降息之后再降价，居民购房的欲望有可能会被提起，且会提起得很明显。要知道，目前的房地产市场，尽管有专家仍在高喊需求量多大多大，仍然认为需要提供大量的新建住房。但是，从具体情况来看，由于房价过高，居民的购买力有限，房地产市场实际已经形成了相对过剩的局面，住房供给与购房能力之间已经不协调、不平衡，并由过去不顾一切买房形成的卖方市场转向了理性购房的买方市场，消费者决定市场的走向、房价的走向。如果开发商死杠房价，地方政府用政策帮助开发商“保价”，最终受伤害的还是开发商与市场。因此，把市场交给购房者，把房价交给开发商是最明智的，而不是用行政手段继续左右市场和房价。

我们也清楚，降息的主要目的，不是为了房地产市场，而是整个经济，尤其是实体经济，是为了更好地减轻企业的融资负担。而对长期贷款与短期贷款在降息的幅度上有所区别，长期贷款的降幅更大，也是为了更好地鼓励投资，也包括购房。在这样的情况下，能否把眼光放长远一些，让开发商适当降低房价来配合政策，从而鼓励居民购房。房子不降价，就通过降息或者其他手段来处理，吸引力明显不够，作用也不可能形成的。

而事实上，房地产市场走到今天这个地步，开发商无论赚钱还是亏钱，都应当降价了。降价或许也会亏，不降价肯定亏，而且会大亏。别的不说，利息就会把企业背死，如果再出现资金链断裂等负面消息，对企业的影响会更大。与其等死，不如通过降价寻找新的出路。至少，可以保住资金链不断。

所以，降息的大门已经打开，今年以来5年期以上LPR已共计下调35个基点，力度很大。但是，对房地产市场的影响没有产生，就是因为降息不降价带来的。降息力度再大，只要不降价，购房的动力都不可能形成，广大居民都不会为之所动。降息五次，不如降价一次，这不仅是对开发商的考验，也是对地方政府和职能部门的考验，就看如何选择了。