中国房地产真的还有很长的“黄金时代”吗

中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏，近日在接受媒体采访时表示，美国房地产业从建国到现在已经发展了246年，现在的美国房地产仍处在黄金时代。中国房地产业从房改到现在才24年，我们就说中国房地产的黄金时代不在了，从国际比较来说也不合理。因此，他建议，对刚需来说，有买房条件和资金的话，该买房就买房。过去多年有些人不断地等待更好的时机出现，结果等来等去，越等房价涨得越快。

作为著名经济学家厉以宁的得意弟子之一，孟晓苏也是中国房地产领域很有影响力、很有话语权、很有发言权的人物，曾经是房改课题组的组长。也就是说，房地产市场的一系列改革政策，很多就是出自于他的手、他的口、他的研究报告和他的建议。自然，孟理事长对中国房地产市场的了解，是非常深刻的，也是比较到位的。

问题的关键在于，对中国房地产市场的了解，显然不能只套理论，不能只看其他国家、尤其是美国怎样怎样，而要结合中国实际，看中国居民对待房子、房价、房地产的态度，看中国居民的消费心理和住房理念，看中国居民的收入水平和收入来源渠道，看已经建成的商品房的存在形态。如果撇开这方面的问题，单纯就房地产论房地产，就极有可能带来决策的失误，形成房地产市场走向的偏差。

我不知道，孟理事长有没有认真分析过，美国房地产业发展了246年，房价发生了怎样的变化。也就是说，在246年中，美国的房价上涨了多少，而同期居民收入上涨了多少，房价与居民收入的契合度有多高。显然，从美国的实际房价来看，美国房价的年均上涨幅度是非常低非常低的。与美国人的收入水平相比，完全是匹配的，也是协调的。相反，中国在短短的24年时间里，房价就上涨了5—10倍，年均上涨幅度之高，可以把美国人吓死。也就是说，我们可能用美国1/10的时间，走完了美国房价的上涨之路。这样的格局下，说房地产业还有很长时间的“黄金时代”，可能就不太恰当了。

除房价之外，再来看开发企业。既然美国的房地产市场已经“黄金”了246年，自然，美国的房地产开发企业也已经“火热”了246年，那么，美国到底有多少房地产开发企业，有多少负债累累的房地产开发企业。负债达到万亿水平的开发企业有多少，房地产领域的负债总额是多少，等等。不错，2008年，美国发生了次贷危机，不仅开发企业大受其害，金融也深受其害。但是，问题出在哪里呢？不就是出在房地产市场的过度发展、过度负债消费、过度负债扩张吗？而今天的中国房企，有几个资金链还安全呢？房地产开发企业的资金链都不安全了，房地产还能“黄金”下去吗？

再看市场需求。从中国的人口来说，特别是城市新兴人口来说，刚需确实是支撑房地产市场继续“黄金”下去不可忽视的重要方面。问题在于，只看需求，不看供应，也是会出现严重问题的。恰恰是，中国的房地产市场，玩的就是心跳，就是只嫌少、不嫌多，只怕不够、不怕过剩。实际情况是，早在七、八年前，住建部专家就公开表示，中国城市的商品住宅已经超过人均一套了。也就是说，平均到家庭，可以一家三套了。如果再继续供应下去，会不会出现过剩现象呢？面对这个问题，有一个部门可以说清楚，中国有多少空置房、闲置房、库存房吗？如果这些房产全部释放到市场，会带来怎样的场景呢？会不会让房地产市场崩盘呢？是否应当首先消化掉这些房产呢？如果这些情况不了解，只知道拼命建房，房地产市场总有一天会承受不了的。

曾几何时，一些地方官员为了鼓励居民购房，常常会用美国老太太负债购房的案例教育身边人，甚至在会上大讲特讲。在房价快速上涨的当口，这样讲，确实效果非常好。可是，随着房价逐步稳定，房奴们已经越来越感到生活的不易。特别是当了房奴后，其他方面的消费大大减少，甚至培养孩子的投入也明显减少，慢慢地，房奴们有点后悔购房了。那么，如果再去宣传美国老太太负债购房的事，一定会被骂得狗血喷头。因为，由于社会保障、社会福利的滞后，当房奴对家庭生活带来的冲击和影响太大太大，以至于多数房奴无法忍受，也越来越难以接受。在这样的大背景下，说中国房地产业还有很长时间的“黄金时代”，就太不切实际了。

总之，理论上的房地产业“黄金时代”确实存在，实际中的房地产“黄金时代”，可能背后就是“至暗时刻”，必须引起高度关注，切忌盲目乐观。