中梁百悦智佳再次赴港IPO：上市途中变更高层，资产负债率超70%

作者：AG

来源：格隆汇IPO研究院

招股书失效仅不到一个月的时间，中梁百悦智佳服务有限公司（简称“中梁百悦智佳”）便二度递表港交所。

今年4月29日，中梁百悦智佳首次向港交所递交招股说明书，后于10月29日失效，两次递表，华泰国际均为其保荐机构。

中梁百悦智佳是一家物业管理服务提供商，覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市。

招股书显示，杨剑、徐晓群夫妇为中梁百悦智佳的控股股东，通过杨氏家族信托持股66.81%、杨剑持股13.13%、徐晓群持股1.64%，合计持有公司81.58%的股份。此外，公司执行董事李家城持股7.97%、碧桂园服务持股6.24%。

不得不提的是，中梁百悦智佳上市途中更换高层。

公司初次递表港交所之际，周勤伟仍任职中梁百悦智佳执行董事兼行政总裁，主要负责公司的整体业务营运、重大业务决策及执行。但本次招股书却显示，周勤伟已于11月13日辞任执行董事职位，行政总裁一职由李家城兼任，执行董事一职由陈翼替代。

招股书显示，周勤伟在会计及财务管理方面有19年之久的经验，在普华永道中天会计师事务所开始他的职业生涯后，又先后任职于先正达、乐嘎嘎、彩生活、雪松智联，并于2020年8月加入中梁百悦智佳担任行政总裁，同年11月获委任为董事，随后在今年4月调任为执行董事。

与此同时，公司的独立非执行董事单德强也消失在本次招股书中，其主要负责就公司的营运及管理提供独立意见，目前，该职位已由周心怡接任。

招股书显示，周心怡曾在多个教育机构任职，并于2020年10月起，担任世茂服务的独立非执行董事。

企业人事变动属正常现象，但在上市之际变更高层较为罕见。

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资产负债率高于同行

2015年，中国物业管理服务公司在管总建筑面积为287亿平方米，到2020年已达359亿平方米，复合年增长率为4.6%，其中，住宅物业在管总建筑面积在2020年达310亿平方米，2015年至2020年的复合年增长率为4.3%。

按收入规模来看，2015年至2020年，中国物业管理服务公司的总收益由2224亿元增至3654亿元，复合年增长率为10.4%，预计到2025年，该收益规模达5808亿元，其中来自住宅物业的总收益预期将达3563亿元。

从公司新递交的招股书中可以看出，短短半年时间，中梁百悦智佳在管项目及在管面积实现爆发式增长。截至2021年上半年，公司签约管理的项目508个，在管项目291个，较2020年末的178个在管项目增长63%；签约总建筑面积约7120万平方米，在管总建筑面积约3320万平方米，较2020年末的2010万平方米在管总建筑面积增长65%。

截至2020年末，按签约面积计，公司在中国所有物业管理公司中排名37，按在管建筑面积计，公司排名43，市场份额约为0.1%。

报告期内，中梁百悦智佳的收益由2018年的1.76亿元增长至2020年的7.05亿元，复合年增长率为100%；同期年内溢利由2664万元增长至8623万元，复合年增长率为769%。到2021年上半年，公司六个月收益已达6.63亿元，年内溢利达1.06亿元。

2018年至2021年上半年，中梁百悦智佳在管面积规模高速增长，带动公司经营业绩实现大涨，然而在业绩激增背后，公司存在的负债问题不容忽视。

报告期内，公司总负债由2018年的7005万元增长至2020年的5.27亿元，到2021年上半年达10.91亿元，较2020年的5.27亿元翻了一倍，而公司2021年上半年总资产为14.25亿元，资产负债率高达76.56%。

据悉，同期在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%，中梁百悦智佳在业务加速扩张的同时，资产负债率已高出同行平均水平32.81%。

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依赖中梁控股集团

中梁百悦智佳与其他物企相似，主营业务分别为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，非业主增值服务为公司的主要收入来源，报告期内该板块占比营收99.9%、89.9%、47.2%和43.3%。但值得注意的是，受在管总建筑面积增长的推动，公司物业管理服务（包括清洁服务、安保服务、园艺服务、维修保养服务）的收益大幅上升，2018年至2021年上半年分别为19.5万元、2258万元、2.38亿元和2.31亿元，占比总收益由2018年的0.1%升至2021年上半年的34.9%。

招股书显示，报告期内，来自公司前五大客户的交易金额分别为1.554亿元、2.643亿元、3.481亿元及3.392亿元，占比总收益的88.4%、74.7%、49.4%及51.2%。

其中，中梁控股集团是中梁百悦智佳的最大客户，2018年至2021年上半年，公司在管总建筑面积中100%、76.2%、66.3%和59.2%由中梁控股集团开发。报告期内，公司大部分收益来自中梁控股集团，三条业务线向中梁控股集团产生的收益占比总收益为74.4%、62.6%、42%和39.2%，尽管比例逐年递减，但也不难看出公司对其依赖性还是较强。

总得来说，过去几年，物企赴港上市潮打得火热，估值十分可观，但今年下半年却突然熄火，康桥悦生活、融信服务、京城佳业等多家物企上市首日遭遇破发，中梁百悦智佳、明宇商服、海悦生活等多家物企递交招股书陆续失效。一方面，近年来，物企递表上市数量屡创新高，物业股稀缺性随之下降，资本对物企上市的态度逐渐发生转变；另一方面，随着今年房地产政策面收紧，地产市场遇冷骤变，连累物企上市情况不容乐观，资本对物业服务行业的青睐度及预期均有所下降。

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结语

中梁百悦智佳在招股书失效不到一个月后，二度递表港交所，不难看出公司对挂牌上市的渴望，虽然报告期内，公司业绩实现大幅增长，但公司负债情况较为严重，且在业务经营上存有一定隐患，在今年物企赴港上市表现平平的大势下，中梁百悦智佳即便上市，恐怕也难有乐观走势。