暴跌80%，新力地产崩了

广大A股股民正在享受中秋假期的时候，港交所上市的地产股遭到狙击式抛售和单边暴跌行情。其中狂跌超80%的新力地产，以其夸张的跳水曲线瞬间刷屏。

截至下午3点37,新力地产（02103.HK）跌幅是87%，成交额，1.957亿港元，合1.62亿人民。

不到两亿元抛售，就能跌疯的新力地产和他的港股流通盘，究竟是有多脆弱？

2亿元抛售跌80%

新力地产的港股总股本是35.7亿股。大股东张园林及其关联方持有超29.7亿股，超过了总股本的83%。公众持股约6亿股，只占到16%左右。

截至9月20日下午紧急停牌。新力地产总成交量达到3.69亿股，总成交额1.957亿元。3.69亿股，占到新力公众持股的超50%。

而且，新力在从3.8元跌到2元时，成交量还算风平浪静，巨额抛单主要在下午2点30左右，跌到2元以下的时候密集出现。这样的抛售解释成公众股东集体行为显然十分勉强。大概率，是新力的大股东股票质押，被动爆仓，进而遭到强行平仓。

股价跳水的背后，新力的基本面在众多房企中，风险近期早已频繁显现。

新力地产自江西南昌起步，其主要土地储备集中于南昌与惠州两地。因特别依赖信托融资，以激进的高杠杆财务策略扩大规模，新力地产在南昌本地有“江西小中梁”之称。在该公司不长的发展历程中，其曾数次身陷资金链断裂的传闻。

近期，新力地产多张商票延期或无法兑付，已经在票据圈引起了关注；同时，该公司位于广东惠州的某地产项目融资屡次受挫，近期又被管理人叫停了打款。

雪上加霜的是，惠誉、标普近期都将新力的评级下调为负面。

新力地产已然缺乏新力。

省内业务省外做

近期被叫停打款的信托项目是西藏信托有限公司（下称“西藏信托”）推介发行的“中保兴瀚集合资金信托计划”（下称“中保兴瀚项目”）。根据推介材料，该信托计划是一款TOF产品，资金投向是“通过认购‘珠海中保兴瀚股权投资基金合伙企业（有限合伙）’的有限合伙份额，以股权方式投资于深圳市安天房地产有限公司（下称“深圳安天”）股权，并最终投资于新力惠州仲恺高新区项目”。作为项目底层的地产基金的普通合伙人为杭州中保乾和投资管理有限公司，这是一家由中信集团、保利集团旗下信保（天津）股权投资基金与平安证券联合发起成立的产业投资基金管理机构。

（中保兴瀚项目交易结构图）

据知情人士，2021年8月初，中保兴瀚项目启动推介，不到两周时间后，管理人西藏信托就叫停了打款，且没有给出任何说明。公开工商信息显示，2021年7月7日，深圳安天的股东深圳市艺晴房地产有限公司（下称“深圳艺晴”）就已将所持49%的股份转让予珠海中保兴瀚股权投资基金合伙企业（有限合伙）；稍早于上述工商变更，7月2日，西藏信托也进入了珠海中保兴瀚股权投资基金合伙企业（有限合伙）的股东名录中。可以说，该项目实施的外部条件已经达成。

值得注意的是，这并不是新力地产惠州仲恺高新区项目融资第一次受阻。尽调及推介材料显示，早在2021年2月4日，深圳艺晴就将深圳安天67%的股权过户给了中国民生信托有限公司，并将剩余的33%股权质押给了后者，但“因新力地产调整融资方案及民生信托额度原因，最终未提款”，民生信托计划发行的项目宣告流产。

实施到股权变更阶段后，同一个项目在不同信托公司手里折戟两次似乎并不常见，尤其对于惯用信托融资、且有大量存续信托债务的地产公司来说更是少见。新力地产集团的招股说明书显示，截止到2019年4月30日，该公司信托融资借款的未偿还总额为人民币141.12亿元。其中，平安信托、国通信托、中建投信托、渤海信托、中原信托、陆家嘴信托、四川信托、国投泰康信托、民生信托等均与新力地产发生过业务往来，其借款金额从4800万元（渤海信托）到10.3亿元（平安信托）不等。此外，与中保兴瀚类似，还有信托公司通过将资金投向有限合伙的方式为新力地产输血，招股书显示，嘉兴创麟投资合伙企业（有限合伙）曾向新力地产借出一笔规模达到20亿元，年利率高达15.46%的借款，而这笔资金实际上来自于五矿信托。

除了惯用信托融资外，新力地产还有一大特色，即合作方大多为江西省外金融机构。招股说明书罗列了45笔借款，其中仅4笔借款的债权人为江西省内机构。其中，江西省金融资产管理股份有限公司1笔借款3亿元；江西省水利投资集团有限公司2笔借款合计6.8亿元；江西省井冈山北汽投资管理有限公司1笔借款4050万元；三者合计10.205亿元，仅占全部45笔借款本金总额的7.24%。

一位南昌本地的非标从业者告诉锋雳，虽然新力地产倚重非标融资，但“省内机构和他们的合作真的不多”。新力地产2020年年报称，“江西省是本公司的发源地，南昌房企商品住宅成交本集团拥有绝对领先地位截至2020年12月31日，本集团在江西省应占权益土地储备面积为467万平方米，占总应占权益土地储备的约30.7%，其中南昌占江西省应占权益土地储备约76.6%”。既是本土企业，又有大量土地储备，按理说，知根知底更方便开展业务、控制风险才是，为何本土金融机构与新力地产反倒鲜有业务往来呢？

风险信号此前频繁出现

值得注意的是，稍晚于西藏信托叫停项目打款，新力地产的商票也出现了不同程度的延期兑付或未兑付。

网站“汇票学院”（edu.wpb.work）8月24/25/26三天的“商票兑付信用记录汇总”栏目显示，新力地产旗下的南昌新岚房地产开发有限公司（下称“南昌新岚”）作为承兑人，其商票于8月5日到期，但直到18天后才兑付；南昌名门世家房产开发经营有限责任公司（下称“名门世家”）作为承兑人，其商票于8月6日到期，但直到20天后才兑付；江西运发实业有限公司（下称“江西运发”）作为承兑人，其商票于8月7日到期，但直到15天后才兑付；江西金麒麟置业有限公司（下称“江西金麒麟”）作为承兑人，其商票于8月9日到期，但直到14天后才兑付。同时，8月3日与7日到期的江西和之信投资有限公司（下称“江西和之信”）的两张商票，则截止到8月26日还未兑付。

上述五家子公司均为新力地产旗下重要的拿地与项目开发公司。其中，南昌新岚是新力江悦的项目公司，新力江悦已于2019年12月22日全盘售罄；名门世家是新力铂园的项目公司，新力铂园于2019年开始交付；江西运发是南昌新力城的项目公司，新力城首期于2020年底交付，二期计划于2021年11月底交付；江西金麒麟是新力禧园的项目公司，新力禧园已于2019年9月交付；江西和之信是新力银湖湾的项目公司，银湖湾则早在2018年1月就开始交付。从时间节点来看，除了江西运发以外，上述项目应当均已实现了资金回流。

而就在票据被爆出延期兑付不久之前，江西运发开发建设的南昌新力城也被爆出因资金问题施工方宣布停工。承建方成都建工集团有限公司发布了一则《停工公告》，称，“由我单位施工总承包的南昌新力城三标段主体及配套建设工程项目，项目已完成大部分工作量，我司已完成产值约2.4亿元，发包方（江西运发实业有限公司）已付金额约1.4亿元。目前，发包方仍拖欠我司工程款约4000万元未支付（不包含工程结算款）。鉴于发包方拒不认可我单位上报的合理索赔，前期拖欠的工程款也不支付，后期工程款又无法保障，因此造成我司无法支付下游单位的材料货款及农民工工资，已导致大量供应商及施工班组起诉我司。2021年7月16日以后，供应商已停止供货、农民工全部罢工。我司被逼无奈之下，被迫停工”。

蹊跷的是，几乎与上述事件同一时间发生，新力地产非上市公司体系的有家连锁便利店开始“去新力化”。公开工商信息显示，2021年8月11日，有家连锁便利店的法人实体——有家实业有限公司的股东发生了变动，原股东新力科技有限公司将所持80%股份转让给了江西年月日贸易有限公司，而后者是今年8月6日刚刚成立的公司；同时，有家实业的另一名股东，持股20%的南昌尚力科技中心（有限合伙）则早在2018年6月就变更了工商信息，新力地产实控人张园林的配偶吴承萍退出了股东名录。

不久前的上述行为，其实都是新力的风险预警。

另一方面，9月3日，国泰君安更新了对新力控股的研究报告，新力控股(2103.HK)获国泰君安维持“买入”评级，目标价4.8港元。

来源：锋雳