网红地标收割机，太古地产营收背后的秘密

黑天鹅笼罩时，没有一片云朵是无辜的。2020年上半年的至暗时刻不堪回首。一年过去，一切向好。

商业综合体、旅游、餐饮……那些受挫严重的行业元气恢复如何？

近日商业、零售、酒店及住宅物业巨头太古地产2021年半年报发布。杠杆地产从这份半年报里看到了希望，以及些许阴霾，特此和杆友们分享。

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营收回暖、债务走高

说起太古地产，杠杆地产第一时间想到的是各种网红地标。什么三里屯太古里、成都太古里，还有之前某书上刷爆的网红酒店。颜值很高、价格很贵。

官网显示，太古地产于1972年在我国香港成立，于中国香港、中国内地、新加坡及美国均有投资，业务范围涵盖发展及投资项目、出售住宅物业、太古酒店、物业管理四大类。

太古地产的母公司太古股份，则业务范围更广：地产、航空（比如国泰、港龙等）、饮料、海洋服务和贸易及实业，主要在大中华地区经营。

太古股份则是太古集团的旗下上市公司，太古集团早于十九世纪初在利物浦成立，当时只是一家规模不大的进出口公司。

如果从19世纪初开始算起，太古算得上是跨越了2个世纪的百年企业了。

回到太古地产。今年上半年，太古地产的营运情况有明显好转。如下图。

财报显示，其2021上半年营收90.68亿港元，同比增幅为38%，来自营运的现金增幅更明显，为121%，从去年同期的30.20亿元增长至2021上半年的66.73亿港元。

不过销售成本的增幅也明显，翻了1倍多，2020上半年为15亿港元，2021上半年为34.62亿港元，远高于营收增速。

请注意，此前太古地产连续三年营收下跌，且2020年下滑最严重，2017年-2020年间，该司营收分别为185.6亿港元、147.2亿港元、142.2亿港元、133.1亿港元，分别同比下跌20.7%、3.38%和6.43%。这样来看2021上半年的营收增速就有点……

另一边，2021上半年，太古地产融资前的现金流入净额有所下降，从去年同期的17.48亿港元，降到今年的12.31亿港元，降幅达30%。

财务状况上，太古地产有承压的趋势。一是财务支出增加（增长接近2000万港币）、财务收入减少。

另外债务净额（借款总额及租赁负债扣除短期存款及银行结余）比去年底增长了36%，2020底为66.05亿港元，2021上半年涨了20多个亿港元到90.10亿港元。主要因为北京颐堤港二期提供的资金及香港投资物业的资本开支，部分被出售美国和新加坡买卖物业所得款项所抵消。

基于此，太古地产2021上半年的资本净负债比率（债务净额除以权益总额）比2020年底增0.8个百分点，上升到3.1%。

02

主营业务表现一般，国内业务复苏明显

细分来看，太古地产的营收增长，主要得益于物业买卖和酒店业务的增幅较大。

在租金收入的大头方面，2021上半年，太古地产的办公楼租金收入不增反降，2020同期为33.44亿港元，2021将至30.75港元，降幅大概在8%。

零售物业有小幅增长，从2020上半年的25.30亿港元增至今年同期的28.75港元，增幅13.64%。住宅营收也有接近9%的增长。

值得一提的是，上半年太古地产在我国内地投资物业组合的租金收入为港币17.74亿元，同比增加35%，大幅跑赢总的零售物业增速，办公楼收入增速亦然（内地同比增7%），反映出国内零售销售强劲的回血状态以及人民币升值。

综上，2021上半年太古地产在其主营业务：物业投资方面，增速其实并不出彩，杠杆游戏简单计算了下，大概在1.6%左右。

物业买卖和酒店业务增速明显。

其中物业买卖从2020年同期的1.3亿港元飙升至2021上半年的23.94亿元。杠杆地产注意到，酒店业务则从2.74亿元涨到4.27亿元。

利润方面，太古地产今年上半年的营业利润总额为24.67亿元，比2020上半年的14.73亿元有显著提升。

从上图杆友们可以看到，利润的快速增长主要因为出售投资物业权益、物业买卖——和营运没什么关系。

营运的利润反而是在下降，比去年同期降了2600来万港元，为43.03亿港元。

2021上半年股东应占综合溢利增长较多，从去年同期10.29亿港元，涨到今年的19.84亿港元。

03

现金流并无好转

现金流方面，总的来说太古地产的情况并无好转。

来自营运的现金有所优化，同比去年增加了1倍多，达到66.73亿港元；用于投资业务的现金净额流出较多，为45.22亿港元，财报解释为与和合资公司的投资及投资物业的资本开支。

借款减少净额几乎忽略不计，已付股息有所增加。基于此，太古地产2021上半年现金及现金等价物减少了43.52亿港元，比2020年同期的减少36.73亿港元进一步扩大。

上文杠杆地产提到了太古地产的负债压力有所走高，具体体现在流动负债上。

在流动负债中的借款方面，太古地产的银行借款（无抵押）从16.14亿港元上升到今年上半年的39.81亿港元；债券从3亿港元激增到今年上半年的41.81亿港元。

但因为非流动负债中的借款下降明显，所以今年上半年太古地产的借款总额小幅下降到253.81亿元。

另一方面，杠杆地产看到，太古地产的短期存款及银行结余缩水严重，从212.32亿港元降到169.17港元，因而导致债务净额上升明显，同比涨了36.41%，至90.10亿港元。

太古地产非常务董事，太古集团主席施铭伦在主席报告里说：2021上半年太古地产业务有所改善，年内仍面临挑战。在杠杆地产看来，真是大实话啊。

对了，这将是施铭伦的最后一次主席报告，中报发布同一时间，太古地产公告了一系列高管的人事变动，其中：

“施铭伦将退任太古地产主席兼常务董事；白德利将出任太古地产主席（留任太古地产常务董事），将退任太古地产行政总裁；彭国邦将出任太古地产行政总裁兼常务董事；马淑贞将出任太古地产常务董事；贺以礼将退任太古地产非常务董事。”

来源：杠杆地产