贝壳找房80亿收购大动作！年内股价跌近40%，入场机会到了？

摘要：新故事

撰文蜜姐&编辑杰儿

昨天（7月6日），贝壳找房放出一个大消息：宣布与圣都家装达成协议，将收购圣都家装100%的股权，总对价不超80亿。

尽管这项交易预计要到2022年上半年才能全部交割完成，还是引发了市场的关注。

毕竟年内，贝壳找房的股价已跌去将近40%，如果有一个好的新故事，就意味着是进场的赢面大。

今天蜜姐就从行业背景、贝壳底色和新故事的潜力三方面来聊聊进场的可能性和风险。

01

从贝壳找房近年来的营收构成来看，主要还是靠中介的生意。因此它的增长空间与房地产行业的发展密切相关。

房地产业尽管依然重要。

北京大学国家发展研究院院长、北大中国经济研究中心主任姚洋在近期的媒体采访中提到：“我们看城市化是不是到顶了，我的判断是还早。”

理由是按照官方给出的数据预估，到2035年还有2亿人进程，城市化进程的趋势未变。

但我们要看到即便是在2020年遭遇疫情的情况下，总体上仍然是坚持“房住不炒”的调控，从对房企的“三道红线”到对银行的“两道红线”、多个城市的集中供地，整个行业从原来的赚快钱到需要慢慢挣钱，利润空间也在被压缩，区域分化明显。

图片来源《巴伦周刊》中文版（特此感谢！）

尽管贝壳找房带有互联网的基因，是国内领先的线上线下综合房屋交易和服务平台，去年8月赴美上市当天，其市值就超过了房企龙头恒大，直逼万科。

但依附于房地产行业的中介业务，有多大想象空间，其发展天花板依然受限于行业的行情。

此外租房市场方面，据Mob研究院的数据测算，全国互联网租房市场的增长率，虽然今年一季度有明显回升，为10.3%，但相比2018、2019年的15.2%和12.1%，增长率已有所放缓。

图片来源据Mob研究院（特此感谢！）

毕竟整个房地产行业已经过了黄金时代，处在非高速增长的行业，买贵了很难翻身，所以要放低期待，哪怕是龙头企业也不例外。

估计今年买了某些龙头地产股的蜜友是深有体会。

02

再看贝壳找房的成色。

赚钱能力方面，据贝壳找房的招股书和2020年报披露，上市前三年，贝壳找房一直处于亏损状态，直到2020年才扭亏为盈。

2017-2019年，贝壳找房分别亏损了5.38亿元、4.28亿元和21.8亿元。2020年实现了净利润10.96亿元，经调整后净利润为20.01亿元。

今年一季报显示，贝壳找房保持了扭亏为盈的局面，截至3月底，实现净利润10.59亿元，调整后净利润为15.02亿元。

增速方面，据东方财富网统计的财报数据显示：

贝壳找房2018-2020年的收入增速分别为12.31%、60.63%和53.17%；

毛利增速分别为44.08%、64.02%和49.63%；

归母净利润增速分别为18.56%、-366.75%和227.21%。

图片来源东方财富网（特此感谢！）

因2020年一季度基数较低，今年一季度，贝壳找房各方面的增速表现更加突出：

比如，总交易价值(GTV)是10,696亿元，同比增长224.2%；

成屋交易总价值6,734亿元，同比增长244.2%；

净收入为207亿元人，同比增长190.7%；

门店数量为48,717家，同比增长25.4%；

代理人数量为528,424人，同比增长41.8%。

移动月活跃用户(MAU)平均4850万，同比增长78.2%。

但同期，贝壳找房的各项成本也是大增，比如营业成本高达158.8亿元，同比增长140%；营业费用38.03亿元，同比增长78.3%，其中营销费用10.57亿元，同比增长83.2%。

业务方面，贝壳找房官网介绍主要包括二手房和新房房屋交易服务、租赁、装修等。不过从2020年财报披露的数据来看，装修等新兴业务虽增速不错，但收入占比仅为3%。

此外，值得注意的是，今年一季度，贝壳找房的现金及现金等价物相比去年四季度减少了100多亿元，同时负债比2020年一季度还有所增加。

总的来说，贝壳找房作为房屋中介龙头公司，原链家20来年的积累，不断增加的门店和房屋经纪人优势颇为明显；利润端实现扭亏为盈，且呈现保持盈利趋势；ACN经纪人合作网络的规模效应明显，但新业务占比仍然很低，也就是说新的增长点还不明显。

03

而此次贝壳找房豪掷80亿收购圣都家装100%的股权，就是在为自己打造新的资本故事。

圣都家装是一家老牌家装公司，成立于2002年，总部座位于杭州，旗下拥有品牌“圣都家装、圣都精工装、圣都金义产业园”等品牌，做的是一站式整装连锁平台。

据其官网介绍，经过19年的发展，目前已实现江浙全区域覆盖，在上海、成都、武汉、合肥等城市成立了直营分公司，未来将深耕长三角。

业绩方面，2018年合同额28亿，跻身浙商全国500强；2019年实现合同额33亿。

按照圣都家装2020年的规划，未来五年，将以直营店深耕长三角，开到200家店，2024年当年业绩破100亿；未来十年以加盟连锁快速复制全国，开到500家店，2029当年业绩破300亿。

至于为何要“卖身”给贝壳找房，而不是采用合作等方式，目前双方并未透露更多信息。

其实贝壳找房早在2015年，就与万科牵手打造了万链家装，但2020年，万科却退出了，同年贝壳找房推出了“被窝家装”平台。

今年贝壳的一季报显示，其家装等新兴及其他服务的净收入仅为6亿元。

直接收购一家深耕区域且已开始全国布局的老牌家装公司，当然有利于贝壳找房快速打造新的增长点。但投资者也需要看到其中潜在风险。

比如，总对价不超80亿，将近是去年其净利润的3倍，是否会增加其负债压力？

图片来源天风证券（特此感谢！）

2017-2019年，贝壳的资产负债率分别为60.62%、61.77%和53.12%，应该说并不算低。直到2020年才得以缓解，下降到35.96%。

原因在于2020年，贝壳仅收购一项新房交易业务，同时精简家装业务而终止了2019年收购的家装项目，让商誉有所下降。

如今大手笔搞收购，好不容易改善的资产负债率很可能会大幅反弹。

但鉴于去年上市以来，到今年年内股价已大幅回撤近40%，创始人的离世等因素，无论是贝壳新的舵手还是其股价都急需要新故事来扭转局面。

不过受制于行业的大行情、今年中概股整体受挫和反垄断的影响，贝壳很可能难以再创去年下半年和今年一二月份，短时间内在资本市场价格翻倍的神话。

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