罗康瑞的瑞安要暴雷？！又甩上海物业

最近听到一个消息，瑞安房地产计划卖掉一部分上海的优质地产项目，资产价值约100亿元。

已经和几家国内私募股权公司、房地产基金公司，还有一家百强房企接触。扒财精Bacaijing听说，按照之前瑞安的叫价习惯，100亿，大概会卖两栋楼。找了瑞银和渣打做财务顾问，还在估值。如果这次交易顺利，瑞安还可能把上海以外的物业也挂牌一部分出售。如果项目卖出后一段时间找不到合适的新投资机会，瑞安将考虑把收益留作股票回购或特别股息使用。卖什么？瑞安还在梳理资产包，根据交易情况做调整，所以项目细节还不透明。据扒财精Bacaijing了解，摆上展架的项目大概率有企业天地，瑞安在5号甲级写字楼还有44.55%的股权，另外在太平桥项目的123号、124号、132号地块也有三栋甲级写字楼。上海商业地标“新天地”、卖最贵的豪宅“翠湖天地”、上海房企的后花园“虹桥天地”...知名度最高的项目，瑞安持股比基本在80%-100%，暂时不会动。潘龙天地是瑞安难得的大面积住宅，鸿寿坊是2019年才拿的向当地“表态”的项目，估计也不会动。为什么卖？上海是瑞安在中国境内资产最多、价值最高的区域。现在瑞安在上海有约172万平方米的零售和办公楼，商业物业组合的资产价值约在770亿元（瑞安实占450亿元）。如果算竣工的部分约89万平，已完工项目估值在200亿-300亿元左右。这次一口气就计划出售100亿资产。原因，或是出于两个方面考虑。一方面，瑞安想的是整体做资产重组。扒财精Bacaijing注意到，这次瑞安找了瑞银集团和渣打银行做财务顾问，整体梳理资产更新估值。搞清楚哪些项目低权益、变现慢、盈利面小、现金周期长，哪些项目能议价。如果市场行情支持，瑞安还计划把上海以外的佛山岭南天地、重庆天地、南京未来城、武汉天地等，也挑几件出来挂牌出售。一方面，确实就是需要钱。2020年，瑞安录得亏损16.22亿元，股东应占净利亏损7.4亿元。现金流净额连续两年负数，2020年摆正到了39.72亿，是因为物业销售额做到2019年的1.1倍。如果不看销售部分，租金关收入20.84亿元，同比下跌了7%。也因为可销售项目有限，瑞安的资金周转速度一直比较低，10%左右。而且上海物业收入占了总收入的72%。2020年上海物业的租金收入14.91亿元，下跌 6%，整体租金收入立即就下来了。

只是这反差有点尴尬——被称为“上海姑爷”的罗康瑞日常夸口，看好上海。今年业绩会上还说，新的投资集中在上海。转头就把刀口，首先下在了上海。港企回不了春？
前有李嘉诚的和黄、长实甩卖国内资产被问询；囤地不开发，被几个城市下了“逐客令”；后有九龙仓置业宣布将退出内地市场；最近收并购风尖浪口的融创，有消息说前段时间谈了九龙仓在华东的项目（苏州、常州）。（扒哥说：九龙仓置业以出售物业为主，九龙仓集团以发展物业为主，二者已分拆）希望瑞安想得明白，再也没有地方，像中国内地这么划算了。

武汉天地2004年拿地大概2000元/平的楼面价，至今17年均价已经3万/平。上海瑞虹新城，2018年瑞安拿了两期和大悦城合作开发，套现45.89亿元，2008年其中一期内部转让时，标价才1.5亿港元。

说到底，最早一批港资房企来到内地，享受了最大的诚意，无论低价地、政策支持还是税收补贴，这使它们最大程度获取了时间收益。这才是很多港资企业所谓“跨越周期”的主要原因，在时机和政策面前，所谓财技和稳健的财务策略，只是小巫见大巫。市场和政策导向变了，途有财技最多自保。只要行情不好，玩转融资市场，瑞安、仁恒、恒基兆业、九龙仓置业等等依然好几年亏得很惨。这也是为什么，中国房地产到了“在杠杆上冲出规模、冲出市场、冲出收益”的阶段，港企集体落幕。但如今的房地产导向，又变了。杠杆被控制、存量时代讲求长期经营，包租婆的生意看似能回春。只不过，可能港资已经没多少“入场券”了。