年报解读中梁地产：为何降债有余 利润不足

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中梁地产的2020年，基本面比较平稳，增幅不突出。

2020年营收收入659.4亿元，同比增16.4%；合约销售额1688亿元，同比增10.7%；制定的2021年销售目标1800亿元，增速不到7%，由于今年货值超过2600亿，去化70%即可达标。

突出的是降债的效果。

2020年中梁的净负债率65.8%，剔除预收款项后之资产负债率79.9%，有息负债541亿，在50强房企中算低的；现金短债比1.4倍，只算非受限现金则在1.1倍，也在行业安全水平。

加权平均融资成本在8.5%，同比下降0.9%，CFO说今年还能降倒8%或以下。

目前中梁是黄档房企。融资结构比较健康，银行贷款占比51%，境外渠道20%，非银渠道下降到28%，短债占总债比例下降到44%，未来两年还会再降。

但中梁地产的利润，有点“突兀”。

2020年的净利润率约10%，同比降了1.6%左右；毛利率21%，下降2.3个百分点。同年百强房企的净利润率均值在11.2%，同比降幅在0.7%。

因为合营联营公司的影响太大，瓜分了母公司收益。

2020年中梁地产的非控股权益192.8亿，股东权益才109亿，而且非控权益同比涨幅58.8%，也远高于股东权益的24.9%；非控股股东的溢利，同比增长16.5%%，归属股东溢利同比减少2.3%。

这对降明债有好处，因为资金主要来自非控股股东，还有销售回款，可以降低对融资的需求。

但潜在现金漏损风险，对合营联营公司的担保额太高，和合并净债务之间的“杠杆率”太高，机构评级会受影响。

2020年中梁为合联营公司121.94亿元的若干银行及其他借款提供担保，同比增加19.2%。

总的来说，想吃肉，还是要靠拿地成色、操盘能力和管理效率，找太多合联营项目影响权益，归母指标很难做上去。

但利润，已经是后话了，当下，活得安全，才是前提。