蛋壳“破碎”！资本宠儿为何400多天就成了一地鸡毛？
来源：复利研究院
作者：老陈
蛋壳还是碎了……
01
蛋壳最终退市
爆雷之后的蛋壳公寓（NYSE：DNK）终于迎来了它资本市场的命运终结。
昨天（4月6日），纽交所宣布，其监管部门“纽交所监管局”已决定启动程序，将蛋壳公寓从纽交所摘牌，蛋壳公寓的美国存托股（ADS）将立即暂停交易。
其实，早在3月15日，纽交所监管局就已经暂停了蛋壳公寓ADS的交易。
蛋壳在资本市场的“表演”终于要走到尽头了。
2015年成立，数年间做到分散式长租公寓三大头部企业之一，2020年1月纽交所上市，成为2020年登陆纽交所的中国第一股。
高光时刻即巅峰，之后就深陷各种舆论风波，“跑路”“破产”传闻不绝于耳，纽交所漂流445天，最终黯然退市。
会看一下蛋壳的股价走势，最新股价2.37美元/股，较发行价13.5美元/股，早已跌去82.44%
总的来说，400多天的上市历程，蛋壳成功坑了房东、租客，最后又坑了一波散户股民。
回首一下蛋壳的发展历程，真可以说是闪电上市然后光速退市了。
2015 年的时候，蛋壳手里只有2000多间，等到2020年的时候，他手里有41.9万间公寓。
蛋壳的上市时间是 2020 年的 1 月，到现在也不过就 400 多天。
2020 年之后的故事，大家只要看过新闻，基本都会知道一些，蛋壳噼里啪啦的一顿暴雷，弄得很多一线城市和新一线城市的年轻人无家可归并且欠了一屁股债。
从上市的高光到最后的一地鸡毛，蛋壳只用了400多天，但是留下的教训，却是我们今后40年都要牢牢记住的。
02
蛋壳的不可能模式
回想去年，以蛋壳公寓为代表的长租公寓迎来了一波暴雷潮，不仅让数以万计的普通租户一夜之间无家可归，背上贷款，甚至还引发了一些社会事件。
动辄数以万计的受害者，除了让人唏嘘之外，被胡景晖称之为“爆仓危害甚于P2P”的长租公寓，凭什么，危害如斯？
我一开始其实也不明白，直到看完了这些长租公寓的整个操作模式之后，觉得这个模式，真的是必败无疑！
透过这些爆仓的长租公寓背后我们能够隐隐的看到“租金贷”的身影。
租金贷，本来其实可以成为一种金融创新，但是，却被某些聪明人巧妙利用，然后就成了割韭菜的工具。
具体怎么一回事呢？
我分析一下你就明白了：
首先，长租公寓以向房东承诺“高租金”的手段，快速收割市场房源，并与房东约定“3月一付”。
房东为了省事，也为了高租金，自然是不会反对了。
接下来，则对租客承诺押一付一，这个在长租领域算是相当大的优惠了。
对于租客来讲，有合适的房子住，价钱也合适，当然也不会多做考虑。
但是，签合同的时候签的其实却是一份（银行/网贷）的贷款合同。
这样一来，以“房租贷”的名义，长租公寓便可以直接从网贷P2P行业/银行拿到租客在合约签订时间内的所有租金。
抛除要发放给房东的3个月的租金，公寓手中扔握有以租客信用名义借来的剩余的9个月的资金。
这么多钱怎么办呢？
扣在手里9个月的钱，中介用这些钱，可以再发展3个新房东，即便价格高一点，亏一点钱也无所谓，等市场全部占领了，都是可以赚回来的。
也就是说中介利用的租户的信用来贷款，然后用贷来的钱垄断租房市场，然后再利用这种垄断进一步推高房租的价格，实现对租客从资金到信用的全面收割！
多数的长租公寓租赁合同上都会显示：
租赁公司向第三方租赁房屋时，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，房东同意高出部分及房东给予租赁公司的免租期间的租金收益直接作为租赁公司的服务费，由租赁公司从给予房东的房屋租金中予以扣除。
因此在这个游戏里，房租会越涨越高，直到租客承受不了为止。
资金链没有断裂的时候，中介、贷款平台都是赚钱的。
但一旦断裂，最受伤的却是租客和房东，这个雪球滚下去，受伤的范围会更大，甚至会引发大面积的房贷违约。
什么意思？
原因很简单，本该是给房东的房租，也被中介公司拿去花掉了。
房东收不到房租，也就没办法再还银行贷款，后续很可能造成大面积债务违约。
现在，你应该已经明白了，为什么胡景晖会说，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”。
更重要的是，这种做法的利润很高、成本很低，目前对于长租公寓的监管，还是个空白，即使有些人这么做了，也不容易被抓住，即使被抓住了，坐个几年也就出来了。
所以，借用这种模式，“租金贷”成功将长租公寓变成了一种收割韭菜的镰刀，你也可以理解成杀猪盘（没错，那个猪就是你）！
其实，2019 年，国家住建部就发文规定租金贷比例不得超过 30% 。
而那个时候，蛋壳的杠杆率就已经是 80% 了。
如此高的杠杆，如此疯狂的商业模式怎么收场啊？
答案就是：没法收场
然后我们看到的就是整个长租公寓行业的倒下。
意外吗？不意外。惊喜吗？有什么可以惊喜的呢？
03
希望每个租客都被善待
最后说几句题外话，长租公寓是一定会继续发展的，不会因为蛋壳而存在，也不会因为蛋壳的消失而消失，问题在于怎么发展而已。
租房需求是永恒的需求，一个规范化经营的租赁市场，一定是能给我们的生活创造真正的价值，而一个有名无实的噱头，注定会被时间淘汰。
那么，对于租客来说怎么才能保护自己的钱袋子，防止长租公寓割韭菜呢？你要注意的有两点：
第一，不要被明显高于或低于市场价格的租金吸引。
第二，不要一次性支付过长期限的大额房租。
记住那句话：事出反常必有妖，看不到的危险最危险。
如果你是房东，不要贪图眼前几个月的高房租，有可能过几个月你连人都找不着。
而且，中介跑路之后，你作为房东是没有权利撵走房客的，因为你跟中介签的一般是“委托代管合同”，发现中介跑路之后，你必须先起诉中介违约，要求解除合同。
在法院解除合同之前，你没有权利驱逐房客，你只能跟房客一起商量，大家怎么共同分摊损失。
如果你是房客，不要觉得花低价租到好房子就是赚了。签合同之前，先好好看看合同，不要相信中介说的“都是走个形式，签了就行”。
有空再去网上查一查，如果你的中介公司最近工商变更过于频繁，比如企业类型、经营范围、投资人、法人动不动就换，那可能已经准备跑路了。
至于像蛋壳一类的公司，我劝你们耗子尾汁，真要做房产这行就拿出点诚意来，把服务提上去，别再动歪脑筋。
毕竟，现在我们身边的花样不是太多而是太少了，逼得人们不是太傻而是太精明了。不过，聪明反被聪明误的例子也是比比皆是。
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