“宇宙第一房企”碧桂园业绩下滑！三四五线城市还能买吗？

来源：复利研究院

作者：老陈

碧桂园走哪涨哪的历史会结束的……

01

碧桂园卖不动了？

3月25日，碧桂园发布了其2020年财报，结果令市场并不是很满意。

年报显示：

2020年碧桂园全年营收4628.56亿元，同比下降约4.7%；实现归母净利润350.22亿元，同比减少11.4%。

回溯过往财务指标，这是碧桂园首次营收负增长，同时，其多项经营指标也全面下滑。

据财报披露，碧桂园盈利性各大指标，包括毛利润、归母净利润、核心净利润、毛利率、归母净利率、核心净利率均出现不同程度的下滑。

其中，截止2020年底，碧桂园毛利率为21.80%，同比下降约4个百分点；归母净利率为7.57%，同比下降0.43个百分点；剔除投资物业之公允价值变动及转至投资物业之收益、汇兑净损益、 提前赎回优先票据及可换股债券的损失净额和金融工具公允价值变动损益等一次性损益后的核心净利率为6.99%，下降1.01个百分点。

表：碧桂园2020/2019年盈利情况

图片来源：地产资管界

碧桂园不只销售业绩，销售均价也出现明显下降。

根据年报：

碧桂园2020年平均售价为7980元，相比2019年度的8407元，下降了5%左右。

报表一经发出，碧桂园股价直线下跌。 

受公布年报消息影响，3月25日午后碧桂园股价持续下跌，股价一度跌超5%，最低下探至8.82港元。

碧桂园曾经多次以全国房企销量第一的地位，而被称之为“宇宙第一房企”，但是让人不解的是为何曾经的宇宙第一为什么会出现下行？

在我看来，这一切并不奇怪，碧桂园赖以飞速发展的动力，正在飞速的消失。

众所周知，碧桂园是三四线之王。

在十强房企中，碧桂园是罕见重仓三四线的龙头企业。

根据亿翰智库提供的数据，

2020年碧桂园新增的土地储备中（按权益金额），65%的土地储备位于三四线城市，35%的土地储备位于二线城市，几乎没有一线城市的身影。

扎根三四五线中小城市，曾经成就了碧桂园的辉煌。

但是现在来看，三四五线城市，却逐渐成为碧桂园发展的绊脚石。

何解？

过去几年，三四五线城市房价疯涨的重要动力，棚改正在不断退潮。

02

成也萧何败也萧何

这几年，很多人都忽视或者弱化了棚改所带来的巨大影响。

但你一定要知道，棚户区改造是2015年以来中国经济增长和房地产市场高速发展的重要推动力量之一。

特别是2016年和2017年，棚改货币化安置是推动160个三四线城市房价大幅上涨的最重要因素。

事实上，棚改最开始其实是带着善意出现的，但是越往后发展，方向却越来越偏了，尤其是棚改货币化则直接成为了近年三四线城市房价暴涨的直接动力！

这里解释一下背后的逻辑：

2014年，经济下行冲击下，央行创造性地发明了PSL和MLF、SLF等定向调控工具，其中PSL尤其令人瞩目。

PSL是定向投放基础货币，定向投向国开行（主要）和农发行，再由两者投向具体的棚改项目，PSL也是棚改货币化资金的主要来源，在这个链条中，国开行（主要）和农发行直接参与了货币创造。

就是这三个字母，带动了三四无线房价的暴涨！

整个过程是这样的，央行以低利率通过PSL向国开行等政策性银行提供贷款，国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款，地方获得贷款之后，不仅有资金开启大规模的棚户区改造，而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。

正是在这种模式下，近几年中国棚改货币化安置比例直线升高！

从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%（2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%）。

从地方样本来看，货币化安置的比例很高。

数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

棚改货币化安置，一方面创造了供给，一方面人造了需求，是近年来三四五线城市房价大幅推升，迅速完成去库存的重要推手。

碧桂园的房子集中在三四线城市，吃了多年的棚改红利，碧桂园得以冲出佛山成为“宇宙第一房企”。

但是成也萧何败萧何。

这种红利一旦消失，碧桂园“宇宙第一”的成色就越来越不足了……

03

棚改退潮

2019年以来，棚改市场进入相对的“静默期”，棚改市场规模趋势性下滑。

2018年，12个重点省份棚改计划开工量约372.8万套，全国占比达到约53%。2019年，12省计划开工量跌至约176.4万套，同比下降约53%。2020年，12省计划开工量进一步下滑至约131.4万套，同比再降约26%，较2018年下降约65%。

山东、河南、新疆这类传统的棚改大省，计划开工量也是显著缩量。

例如山东省，作为全国棚改大省，近两年棚改市场规模显著缩量，计划开工量由2018年约67.2万套持续下滑至2020年约14.3万套，累计降幅多达约79%。又如贵州省，棚改计划开工量由2018年约38.5万套骤降至2020年约4.9万套，累计降幅高达约87%。

即使像江苏、安徽和江西这些棚改市场规模整体仍算处于高位的省份，棚改数量也大幅降低。

例如江苏省，2020年棚改计划开工约17.7万套，较2018年高峰期下降约18%。又如安徽省，2020年棚改计划开工约19.9万套，较2018年减少约29%。

春江水暖鸭先知，作为三四线之王的碧桂园，自然最先感受到寒意。

自从2018年6月，国开行收紧棚改，把货币化安置转为实物安置开始，碧桂园的业绩也伴随着棚改退潮而减速。

由点及面，碧桂园的业绩变天，其实也能够反映出中国楼市走势背后的变化，对我们买房计划，也可以有一定的参考。

04

三四五线，慎买！

没了棚改的三四五线城市，不会再像之前那么浪了！

棚造，之于一二线大城市的需求刺激，是辅助性的，但是，之于三四五线中小城市的需求刺激，却是主导性的。

这是因为，一二线大城市普遍是人口净流入，有增量的楼市需求，而绝大多数的三四五线中小城市，不仅没有人口净流入，多数反而是人口净流出——也就是说，三四五线中小城市的楼市需求，基本上只能拼存量。

既然是拼存量，那么，棚户区改造导致的需求，就是刺激三四五线中小城市的关键之一。

2020年是棚改收官之年，如今全国棚改项目基本已经完成，不会有太大的新增量。

简单来说，三四五线城市等着拆迁的朋友还是可以继续，完全没有问题。

但是，如果你现在还没有介入的，就不要再介入了！（自住不算）

因为拆迁(棚改货币化)是一次性刺激，属于“透支需求，延缓供应”的一次性刺激，短期能推动房价和销量的上涨。

但是，既然是一次性，也就是说，没了就没了，别想有下回。

所以，如果你是自住，还是可以的。毕竟三四五线城市生活舒适，压力小，而且不管房价涨跌，居住都是必须的。

如果你是投资在老家买房，建议谨慎考虑。（小心到时候，租不掉也卖不掉）

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