荣万家 ：物管股的黄金年代

优质的物业公司被正在被消费者所看重，市场也看到了物业公司的巨大价值与广阔前景。

2021新年伊始，河北石家庄等地的疫情出现反弹，多地进入战时状态。1月9日，央视各频道报道了石家庄锦绣学府物业服务中心为解决“最后一公里”的物资配送问题，线上线下形成合力，将10余种菜品的“蔬菜直通车”开进小区，在各小区持续开展代购蔬菜、生活必需品、免费跑腿等服务。

这家物业公司就是荣万家（02146.HK）。在居家隔离、物流不畅的情况下，物业公司成了居民与外界联通的纽带，锦绣学府物业项目经理在接受央视《新闻联播》记者采访时称，为了减少业主与外界的接触，荣万家主动当好“管家”“快递员”“代购员”“爱心跑腿员”。

因为站在疫情防控的第一线，优质的物业公司被消费者所看重，也是这场疫情，让市场看到了物业公司的巨大价值与广阔前景。

因此，一批物业公司趁着行业东风纷纷上市，成为了疫情下资本市场一道亮丽的风景。2021年初，荣万家也顺利登陆港交所。

3月29日晚，荣万家发布了2020年度业绩公告，全年营业收入增长超过4成，净利润更是翻番，增长超1.3倍。

是什么让荣万家的业绩连续数年上涨？利润为什么会大幅增加？又会给行业带来哪些启示？接下来，让我们以荣万家为例，揭开物业公司高增长的秘籍。

01 行业迎来爆发期 荣万家利润翻番

近两年，物业企业掀起上市潮，尤其是在疫情下的2020年，十数家企业争相登陆资本市场，最终，全年共有18家物业公司成功上市，创下了物企上市的最高峰。资本市场对行业的发展也相当看好，给予的市盈率远超房地产开发企业。

物业公司也不负众望，业绩处于持续爆发期，从近期不少物企发布的2020年数据看，涨势喜人。

今年1月刚上市的荣万家同样如此，年报显示，2020年公司实现收入总额约为18.07亿元人民币，同比增长约41.0%；净利润约为2.64亿元，同比增长约133.1%；经调整后净利润（扣除上市开支及股份支付）约为3.03亿元，同比增长约165.2%；公司拥有人应占利润2.64亿元，同比增长约132.9%。

可以看出，荣万家的利润增速明显快于营收增速，而这一特征在公司前几年的数据就有体现。

2017-2019年，荣万家营收复合年增长率为32.3%，净利润复合年增长率为71.8%，净利润增速是营收增速的一倍。毛利率也稳步提升，2017-2020年公司整体毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%及28.1%。

物企业绩增长的基础，在于在管面积的快速增加。年报显示，截至2020年12月31日，荣万家在管建筑面积约5970万平方米，在管项目数量为305个，同比分别增长约18.7%、16.9%；合约建筑面积约9020万平方米，合约项目数量434个，同比分别增长约16.5%、20.2%。2017-2019年，公司在管建筑面积、合约建筑面积的复合年增长率分别为17.9%、16.7%。

观察发现，物业公司管理面积的来源主要有两种，一种是自有，另一种外拓。这几年上市的物企，绝大多数都是从房地产开发企业中分拆出来的，因为有母公司在项目上的持续输送，这些公司在项目获取上相对轻松，且来源稳定，荣万家就几乎承接了母公司荣盛发展所有的项目。

2020年，荣盛发展销售额超1270亿元，位居中国房企16强，这为荣万家未来的发展提供了重要保障。

但是，如果物企管理项目的来源过于依赖母公司，也会被市场解读为拓展能力不足，尤其是对那些已经上市的物企业来说，由于本身就是一个独立的主体，没有第三方拓展能力显然不具备说服力。

拥有优秀外拓能力物业公司，正在被市场所看好，而荣万家从独立第三方获取管理面积的能力，是有目共睹的。

2018年11月，荣万家就成立了外拓团队，截至2020年12月31日，公司与独立第三方物业开发商签署了46份框架协议及战略合作协议，协议项下拟交付管理的物业总建筑面积约为5020万平方米。荣万家上市前的招股书也指出，上市后募得资金的60%将用于物色战略投资及收购机会。

2017年-2020年的4年间，荣万家从独立第三方获取的收入在总营收中的比例基本维持在60%左右。在2020年上半年，公司参与第三方物业开发商的投标中标率也已经从2019年的33.3%提升至80.0%。

02 增值服务贡献半壁江山 盈利能力可期

今年年初，荣万家在多个城市同时开设了“荣万家汽车美容店”，以“物业+汽车后市场”的新服务模式进军汽车美容市场。

荣万家涉猎洗美行业是为了全体有车业主、租户及本单位员工提供便宜、便捷、安心的一站式洗车服务，构建优质生活服务圈。

目前，荣万家其他地区物业公司正在加速装修进场。在业内人士看来，这可以看做是物业公司拓展增值服务的又一尝试。

从行业看，物业公司的收入主要由物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三部分构成。

一般而言，物业管理服务收入构成了公司营收的基础，但由于这项服务属于劳动密集型，毛利率低，且提升空间较少，因此，物业公司想提高利润水平，就要设法提升增值服务的收入，尤其是社区增值服务。

机构的一份研报指出，增值服务不同于普通物管服务，在一定程度上可以摆脱人力的桎梏，因此无论是对业主还是非业主方的增值服务，其利润率会普遍高于基础物管服务。从中长期看，增值服务和经营能力将成为物业公司维持稳定利润率的重要因素。

荣万家利润增速快于营收增速、并在2020年实现翻番的秘密就在于，在公司近几年的营收中，非业主增值服务及社区增值服务占比大、增速快，撑起了半壁营收，并持续处于行业领先地位。

非业主增值服务是向非业主（主要为物业开发商）提供全方位的增值服务，主要包括物业工程服务、案场服务等。

2017-2019年，荣万家该项收入的复合年增长率达到47.4%，到2020年，实现收入约7.14亿元，占总营收的近40%，相比于2019年增长65.4%，这一增速业内少见。2020年非业主增值服务的快速增长以及毛利率大幅提升至28.4%，也是荣万家整体毛利率同比上升10个百分点的主要因素。

社区增值服务是向业主及住户提供生活服务及物业空间管理服务等。2017-2019年，荣万家该项目收入复合年增长率达40.2%，到2020年，实现收入约1.95亿元，同比增长32.7%，毛利率高达33.7%，毛利率高于整体水平。

另外，公司打造了满足客户一站式、全渠道的服务平台——米饭公社，形成了“线上商城+线下便利店+送货上门的”零售模式，截至2020年末，已经开设了36家线下便利店，拥有逾59507种单品，米饭公社注册用户约77万户，APP月均活跃度环比2019年增长60.1%。

截至2020年，两项增值服务的收入占到荣万家总营收的约50%，这一比例已经远超行业平均水平，即使是一些头部物企也不能及。同时，增值服务的毛利率达到较高水平，对公司的利润贡献不小。

此外，荣万家物业管理服务板块的毛利水平不断提升，2017-2020年的毛利率分别为15.5%、17.7%、18.7%及26.6%，成为利润的压舱石。

03 拓展非居类业态 区域聚焦优势更明显

今年2月16日-26日，北京冬奥会首次“相约北京”系列冬季体育测试活动在延庆赛区和张家口赛区举办，荣万家为测试赛提供了日常保洁、清雪除冰、场馆消杀等物业服务，这成为荣万家拓展非住宅类物业的一个鲜活案例。

事实上，由于商场、写字楼等业态的物业管理费高于住宅类物业，而且，不管是未来的涨价空间还是涨价难易程度，也优于后者。因此，拓展在非居住类物业上的多元布局，对物业公司的好处显而易见。

目前，荣万家在购物中心、写字楼、酒店式公寓、产业园、学校、工厂及公园等业态上都有布局。

上市前的招股书显示，非住宅类物业在管建筑总面积约540万平方米，总合约建筑面积约760万平方米，2017-2019年，非居业态收入的复合增长率达到74.5%，在管建筑面积复合增长率84.4%。

脱胎于房企母公司的物业公司，其业务布局受母公司的影响较大，而布局在哪些区域及哪类等级的城市，关系到未来的发展速度。与荣盛发展一样，荣万家基本形成了“两横、两纵、三集群”的布局，进驻了环渤海、长三角、大湾区及中西部地区的核心城市，其中，环渤海经济圈的收入占比最高。

聚焦环渤海区域，一方面可以通过高浓度的聚集实现业务之间的合纵连横，不断提升管理效率；另一方面，较高的管理聚集，让公司有能力、有机会实现更多的集中采购，促进成本的下降。

此外，荣万家稳健的财务底色，为其未来的规模扩展提供了良好的基础。年报显示，截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物约6.03亿元，同比增加约163.5%；流动比率约1.46倍，高于2019年的1.21倍。

展望2021年，荣万家在年报中表示，将紧紧跟随时代发展趋势，持续发展物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大核心业务线，聚焦品牌引领及客户。借势中国物业管理行业高速发展及转型升级的机遇，相信在资本和科技的驱动下，公司已做好充分准备，实现利润与规模并重的高质量增长。