年报直击现场｜越秀地产：老牌国企教科书式的逆增长，千亿目标近在咫尺

2020年成绩单

2020年越秀地产逆增长的同时，保持低杠杆低融资成本，继续走“维稳“路线

2020年，越秀地产完成销售额957.6亿元，同比上涨32.8%，超额完成全年销售目标802亿元的119.4%，离千亿目标更进了一步。截止2020年底，越秀地产实现营业收入462.3亿元，同比上涨20.6%；净利润46.8亿元，同比下跌1.1%；但是归母净利润同比上涨21.9%，达到42.5亿元。

从资产结构来看，越秀地产20年“三道红线“一道未中，从黄档降为绿档。20年扣除预收款后的资产负债率从去年的71.7%降到今年69.2%，跌破70%大关；净负债率为47.5%，同比下降37.5%；现金短债比为2.25，同比下降1.13。

表：越秀地产2020年成绩单

注释：上述指标与行业中位数比较，得分标红：比中位数大8%，视为利好；得分标绿：比中位数小8%，视为利空；得分标黄：在中位数上下浮动8%的区间，视为持平

通过对越秀地产的财务能力与发展能力两大维度下的规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质9大因素对应的33个三级指标综合评估，越秀地产2020年综合实力等级评定为AA，综合实力评分为8.67分，评级较去年提升了一个梯度。

图片来源：中科财金企业评级系统

公司经营地位

老牌房企，“开发+运营+金融”商业模式先行者：越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市。公司以房地产开发及投资为主要业务，多年来始终践行“商住并举”发展战略，发挥“开发+运营+金融“高端行业模式，积极布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域。目前已形成以房地产，金融，交通基建，食品为核心产业，造纸等传统行业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代化产业体系。

「1+4」全国化战略布局：深耕大湾区，同时积极拓展华东地区，华中地区，北方地区和西南地区。2020年在大湾区实现合同销售金额636.6亿元，同比上升51.1%，约占总销售合同金额的66.5%。大湾区中87.6%的销售合同在大本营广州完成，共计金额约557.9亿元，同比上升52.4%。越秀地产在广州的合同销售金额排名第二，在广州南沙合同销售金额和增速连续三年稳居南沙第一名。

「6+1」多元化，特色化土地增储：通过「轨交+物业」、「住宅+配建」、国企合作、城市更新、收并购、产业勾地+市场公开招拍挂「6+1」模式多元化获取土地，以期控制土地成本。2020年新增土储面积约为560万m2, 约占之前总土储面积的30%，权益土储面积约为329万m2（59%）。54.1%的新增土储通过非公开市场获取方式取得。截止至2020年底，越秀地产总土储面积约为2454万m2，分布全国21个城市。其中大湾区和广州的土储面积占比分别为55.1%和46.4%。

财务能力分析

业绩增速放缓，销售额增加带动销售成本增加

2020年越秀地产整体营业收入虽然同比上涨32.8%，但净利润同比下降1.1，归母净利润同比上涨21.9%；毛利率为25.1%，同比下降9.1%。净利润下降的原因主要是因为结转收入的增加带动了销售及营销成本的增加，但总体销售成本占营业收入2.6%，处于正常水平。

从增速来讲，2020年各项业绩指标增速均低于2019年增速，尤其是营收增速，从2019年的45%降至2020年的21%，从中科财金人工智能研究院统计的数据来看，越秀的营业收入低于同等销售规模房企营收均值。

优化资产结构，“三道红线”成功降为绿档；减少拿地面积同时通过国企拿地TOD项目等拓宽融资渠道 、降低融资成本

2019年的越秀因“扣除预收账款后的资产负债率”大于70%而踩中一道红线，2020年越秀优化了自己的资产结构，以自身国企优势通过多种方式低价拿地，寻求开发合作，最终成功上岸，从黄档转为绿档。剔除预收款后的资产负债率为69.2%，同比下降2.17%；净负债率为47.5%，同比下降37.5%；现金短债比为2.25，同比下降1.13。这是自政策出台以来，越秀地产第一次降为绿档房企。显然这对越秀2021年的拿地情形利好。

图：2020年“三道红线”指标

图片来源：中科财金企业评级系统

截止2020年底越秀地产现金及现金等价物为373.1亿元，较年初上升23.6%；净借贷比率为47.5%，较年初大幅下降26.5%；平均借贷成本下降31个基点至4.62%。

发展能力分析

积极控制拿地成本，总地销比持续走低，扩大盈利空间

虽然越秀地产2020年销售业绩亮眼，但也许是受疫情影响在拿地策略上较2019年更为保守，20年新增土储面积较19年减少了27%。从3年的地销比情况来看，2020年越秀将公开市场拿地的土储面积增加到总土储面积的50%，总地销比持续走低，20年只有1.47，为三年来最低。20年越秀地产的拿地支撑度强劲。

土储质量高，一二线城市新增土储占比连续三年维持在60%以上，其中重点城市拿地成交额占总成交额89%，坚持低溢价拿地

根据中科财金人工智能研究院统计，越秀地产2020年在佛山、广东、成都、济南、重庆等重点城市拿地成交额为284.58亿元，占比89%，而同等销售规模的企业均值为80%。其中仅广州单城拿地金额就占比65%。在城市布局上较分散，20年新进入南京和重庆两个城市，目前全国土储分布城市个数也从19年的19个增加至21个，一二线城市占比81%。

越秀靠着其国企性质和多元化增储手段，除了在大本营广州的土地市场占据绝对优势外，还积极通过国企合作和TOD项目方式以低溢价率拓展自己的土地版图。截止20年底越秀总土储面积2454万m2, 同比增加2.8%，平均溢价率9%，同比下降9%。

超额完成全年销售目标，量价齐上涨，继续深耕大湾区，华东区域表现亮眼；重点城市深耕力度强，销售额占比98%

20年越秀地产实现全年销售合同957.6亿元，同比上涨32.8%，超出全面目标19.4%。合同销售均价约为25,200元/m2，同比上升21.7%。在区域布局上，越秀也延续了一直以来深耕大湾区的策略。全年在大湾区实现了66.5%的销售额，同比上升29.9%；华东区域实现销售额199.2亿元（20.8%），同比上升18%；西南区域也同比上升7.8%；华中区域同比下降4.6%；而北方区域成交量价均较去年出现跌落情况。

根据中科财金人工智能研究院统计，越秀20年在广东、佛山、杭州、长沙、青岛、沈阳、武汉、深圳、襄阳、济南等重点城市销售额占比达到89%，主流城市业绩可持续保障能力强。

除大本营广州之外，其他城市销售额贡献度小，销售城市较分散，销售均价提升空间有限的情况下需加强深耕力度，保证单城市销售额贡献度

根据中科财金人工智能研究院统计，越秀地产2020年的销售额合理性差值为-290亿元，较19年差值增加115亿元。销售额差值存在的原因是因为越秀除了在大本营光广州坚持多年深耕外，其他城市分布较为分散，虽然重点城市拿地和销售额占比都较高，但是没办法从量价上保证单城市贡献度。

从今年销售额分布来看，在杭州、苏州、南京、重庆、成都等新一线重点城市实现的销售额均未超过40亿，而作为广东省老牌国企，未来如何加大其他区域重点城市拿地力度也是越秀需要思考的拓展战略。

库存去化周期较快，可适当增加储备获货值，稳健提升企业发展潜力

根据中科财金人工智能研究院统计，20年越秀的全年货值为1461亿元，除以20年销售额985亿，得出消化当年货值所需时间约为18个月，平均去化周期约为23个月。从三年变现趋势来看，地销比逐年增加的情况下，库存去化周期逐年降低，可见越秀不仅优化了拿地策略和质量，同时也加快了项目销售和现金回流。

越秀地产变现能力指标融合交叉对比后能看出越秀的变现能力较平稳，就如同它的业绩增长一直是稳中有进，也符合老牌国企一贯的发展理念。结合今年的“三道红线“绿档定位，预计21年越秀拿地力度将加大，破千亿目标可期。

销售额预测

2021年期初库存货值可支撑2021年实现销售额1192亿元

截止到2020年底，越秀共拥有土地储备2,454万m2, 按平均销售价格25,200元/m2计算，期末货值约为6184亿元，为2020年销售额的6.46倍，期末货值储备充足。2021年初公司可售货值为809亿元，综合考虑公司去年去化率，2021年越秀全年可实现公开拿地销售额547亿元，参照20年越秀公开拿地的比例45.9%来计算，预计2021年越秀全年可实现销售额1192亿元。

结 语

随着公司规模的增长，越秀总体仍然保持着“稳中有升“的趋势。虽然营收和归母净润增速较19年放缓，但是不排除受20年疫情影响，而越秀19年的拿地力度过大导致其踩中一道红线，20年调整了拿地策略和资产结构，成功回归安全区域，结合越秀的国企性质，21年越秀有足够的资本加大公开拿地面积，同时也将吸引更多的合作和收并购机会，继续增加权益面积。

但越秀在广州之外的一二线城市土地布局不够深耕，版图较分散也减弱了单城市的销售额贡献度。预计21年越秀将继续凭着其自身独特的优势杀进千亿房企规模。